Les chiffres du marché du financement immobilier.
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Cela se lisait dans les courbes depuis l’été dernier. La baisse des taux amorcée fin 2023, passés de 4,21% en décembre 2023 à 3,06% en juin 2025, ne pouvait être que passagère. Dès septembre, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel est reparti à la hausse. Entre juin et décembre, il a pris 11 points de base, grimpant de 3,06 % à 3,17 %.
Dans un contexte de hausse des taux obligataires (sans réajustement des taux de refinancement de la BCE) et de totales incertitudes tant au plan national qu’à l’international, les banques recherchent un équilibre délicat : marger pour renforcer leurs fonds propres, mais préserver la solvabilité de leurs clients en modérant les hausses de taux.
Les taux des prêts à 25 ans ont bondi de 13 points de base durant le second semestre passant à 3,25% en décembre 2025. Les prêts à 20 ans ont grimpé de 10 points (3,17% en décembre dernier). En revanche, la hausse des taux sur les prêts à 15 ans a été limitée à 8 points de base (3,09% en décembre). Tout le monde n’est pas impacté de la même façon. Les emprunteurs dits du 1er et 2ème groupes ont été relativement protégés sur « le 15 ans » et « le 20 ans ». Mais les emprunteurs moins bien dotés en apport personnel du 3ème et 4ème groupes (primo accédants modestes, familles nombreuses) ont vu « le 25 ans » bondir de 15 points de base.
Pour atténuer l’effet de la remontée des taux et l’alourdissement des remboursements pour les particuliers, les banques continuent de recourir à la « soupape » de la durée des crédits. En décembre 2025, la durée moyenne des prêts était de 250 mois (263 mois dans le neuf, 265 mois dans l’ancien). L’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100 KE est restée stable en 2025. Certes, la part des prêts d’une durée de « 25 ans et plus » a reculé (45,4% en décembre contre 51,9% au 1er trimestre 2025), signe de prudence des banques sur le très long terme. Mais la part des prêts de 20 à 25 ans a augmenté (35,5 % en décembre contre 29,6 % au 1er trimestre 2025).
Les prix des logements restent tendus ce qui freine l’accès au crédit des emprunteurs modestes, peu dotés en apport personnel. On observe une remontée rapide du coût des opérations (+4,8 % en 2025). Le coût relatif s’établit à 4,2 années de revenus au quatrième trimestre 2025. Le recul de cet indicateur depuis trois ans tient essentiellement au changement de profil des emprunteurs. Le niveau moyen de l’apport personnel qui avait fortement cru depuis 2019 (+41,3 %) se stabilise depuis trois ans, comme si l’on atteignait la limite de mobilisation des ressources propres.
Malgré une belle activité enregistrée au début de l’année 2025 et au début de l’été, le ralentissement observé au cours du dernier trimestre 2025 n’a rien d’étonnant. Dégradation de l’emploi, incertitudes politiques et économiques, resserrement de l’accès au crédit… Dans un environnement peu aimable, la remontée des taux achève de casser la dynamique du marché. La production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant, a été de +13,9 % en décembre 2025 en GA (glissement annuel), contre +48,4 % en mars 2025.
Selon les experts de L’Observatoire Crédit Logement / CSA, il s’agit d’un « atterrissage », et non pas encore d’un retournement. Pas de quoi se réjouir pour autant. Si l’on prend un peu de recul, on constate que l’embellie connue en 2025 n’a pas gommé les conséquences de la crise qui a bouleversé les marchés depuis 2020. L’activité constatée depuis janvier est très inférieure au niveau moyen des années 2016 à 2019 : -29,3 % pour le nombre de prêts accordés, -39,6 % pour la production de crédits.
En 2025, la production de crédits en niveau annuel glissant, a augmenté de 31,7% (+4,2% en 2024). Sur un marché qui a retrouvé des couleurs, le coût des opérations s’est redressé (+5,1 % contre -2,1 % en 2024). Le niveau de l’apport personnel mobilisé a progressé rapidement (+10,8 % en 2025, -7,3 % en 2024). On peut d’ailleurs souligner le changement des pratiques de financement de projets immobiliers : en 2025, l’apport moyen a été supérieur de 44,2 % au niveau de la fin 2019. Ce sont d’ailleurs bien les ménages à fort apport qui ont bénéficié du rebond de 2025. Néanmoins, notent les spécialistes, les moins de trois SMIC ont profité du redémarrage des maisons individuelles, soutenu par l’extension du PTZ dans les zones B2 et C.
Dans l’ancien, les bons chiffres de 2025 (+34,6% pour la production, +53,4% pour le nombre de prêts) ne peuvent masquer le ralentissement progressif de l’activité. En glissement semestriel, la production a reculé de 4,7% au second semestre.
Quelles projections peut-on faire à court terme ?
Dans un monde traversé par les incertitudes, le paysage ne semble pas de nature à s’améliorer dans les mois à venir : croissance médiocre, demande hésitante, possible remontée du taux de chômage, compression des dépenses publiques, montée des primes de risques…
Les taux des crédits immobiliers devraient encore se tendre en 2026, estime L’Observatoire Crédit Logement / CSA. Toutefois, le marché des crédits immobiliers devrait profiter de la mise en œuvre des mesures de relance de la construction et de la pression de la demande sur le marché de l’ancien.
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