Les chiffres du marché du financement immobilier.
Retrouvez la vidéo des chiffres clés en cliquant ici.
On en est conscient depuis le printemps dernier. La baisse des taux amorcée à la fin 2023 qui avait ramené le coût de l’argent de 4,21% en décembre 2023 à 3,08% en juin 2025 n’est plus qu’un agréable souvenir.
Le taux moyen des crédits aux particuliers s’est stabilisé en milieu d’année, puis en septembre, il s’est légèrement tendu à 3,12 %.
Dans le contexte économique et politique traversé par la France, cela n’a rien d’étonnant.
Détérioration des perspectives macroéconomiques, incertitudes budgétaires, orientations à la hausse des taux obligataires…
Les banques ont été dans l’obligation de réajuster leurs barèmes. Cela se traduit dans les courbes.
Les taux des prêts à 20 et 25 ans ont augmenté de 10 pdb depuis mars dernier (+4 pdb pour les prêts à 15 ans).
Si pour les emprunteurs les plus aisés (1er groupe), cela a eu peu d’impact, en revanche, pour les emprunteurs les moins dotés en apport personnel (3ème et 4ème groupes), c’est-à-dire les primo-accédants modestes et les familles nombreuses, l’augmentation a avoisiné les 20 pdb en moyenne.
Pour contrebalancer le poids des charges de remboursement, il reste la variable de la durée des prêts, encore très utilisée.
Au 3ème trimestre 2025, la durée moyenne des prêts accordés a été de 250 mois. En septembre dernier, plus des deux tiers des prêts d’accession à la propriété (69,3 %) ont été octroyés sur une durée de plus de 20 ans (48.1 % en 2019).
Mais on sait que ce palliatif s’émousse : depuis le mois de février 2025, l’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100 K€ ne baisse plus.
La primauté à la longue durée ne doit pas occulter des mouvements dans la structure même de la production.
La part des prêts de 25 ans et plus recule (46,3 % en septembre contre 51,9 % au 1er trimestre 2025) au profit des prêts de 20 à 25 ans (34 % en septembre contre 29,6 % au 1er trimestre).
« Ce changement de structure risque de modifier la capacité de la demande à à absorber les évolutions de son environnement », estiment les experts de L’Observatoire Crédit logement / CSA.
En toute logique, ce sont les jeunes emprunteurs, moins dotés en apports et d’une capacité d’emprunt plus limitée, qui optent le plus pour les durées élevées. 80,7 % des moins de 35 ans ont souscrit un prêt à plus de 20 ans au 3ème trimestre 2025 (61,3 % en 2019).
Après un rebond de + 2,9% en 2024, le niveau de l’apport personnel diminue de 3,6 %. Mais depuis le plafonnement du taux d’effort des emprunteurs, ce niveau est devenu très élevé.
Au 3ème trimestre 2025, il est encore de 41,4 % supérieur à son niveau de fin 2019, époque dorée à laquelle les exigences en matière d’apport étaient au plus bas.
Réaliser un projet immobilier est aujourd’hui compliqué pour de nombreux ménages. Pour les ménages les plus aisés (qui reviennent actuellement sur le marché), le problème ne se pose pas dans ces termes.
L’augmentation des revenus moyens des emprunteurs est soutenue cette année (+2,3%).
Un coup de pouce nécessaire car le coût moyen des opérations remonte rapidement cette année (+ 4,6% après une quasi-stagnation en 2024), en lien avec les tensions sur le prix des logements dans les villes.
Dans ce contexte en demi-teinte, marqué par des tensions sous-jacentes (raidissement des taux, hausse des prix des logements), l’indicateur de solvabilité au 3ème trimestre reste stable (à un niveau au-dessus de sa moyenne de longue période), sans doute en partie du fait du retour des ménages aisés sur le marché.
A observer certains cadrans d’activité, on pourrait être satisfait.
La production de crédits au 3ème trimestre 2025, en glissement annuel, a augmenté de + 39%, le nombre de prêts de + 46,1%.
Mais il s’agit d’une augmentation relative, liée à un effet de comparaison avec la période dégradée du début de l’année 2024.
En glissement trimestriel, on enregistre une baisse de la production de crédits de – 8,9% (- 11,7% en nombre de prêts), du fait d’une forte chute d’activité saisonnière en août (- 42,6 % sur le marché de l’ancien).
La tendance de fond traduit en réalité une forme d’essoufflement. L’activité constatée depuis le début de l’année est 30 à 40% inférieur au niveau moyen des années 2016 à 2019 (- 40 % pour la production de crédits, -29 % de prêts accordés,).
« La reprise actuelle n’a donc pas gommé les conséquences de la crise qui a bouleversé les marchés depuis 2020 », analysent les experts de L’Observatoire Crédit logement / CSA.
Avec l’effet stimulant du retour des ménages aisés, le coût des opérations réalisées dans le neuf s’est redressé depuis le début de l’année (+ 4,2 % au 3ème trimestre en glissement annuel contre – 1,8 % en 2024).
Le coût relatif des opérations s’établit à 4,8 années de revenus – toujours au 3eme trimestre -, contre 4,7 années il y a un an.
Un niveau toutefois plus bas que celui constaté entre 2016 et 2023.
Le taux d’apport personnel s’est redressé en 2025 (+ 12,1 % contre – 7,6 % en 2024). Ainsi, les contraintes d’accès au crédit imposées par la Banque de France ont-elles transformé les pratiques de financement immobilier, avec un taux d’apport désormais 27 % plus élevé qu’à la fin 2019.
Si les indicateurs trimestriels d’activité dans le neuf sont satisfaisants, il ne faut pas se leurrer : les rythmes de progression constatés en septembre sont deux fois moins rapides qu’en mars dernier.
Dans l’ancien, c’est la même musique. En niveau annuel glissant, l’activité du troisième trimestre reste soutenue (+ 41,5 %) mais déjà les signes de ralentissement sont perceptibles.
Les conjoncturistes sont très réservés sur les mois à venir, alors que la croissance économique va rester médiocre (une prévision de +0,7% en 2025) et que le chômage a tendance à remonter.
Dans ce contexte morose, les banques ne peuvent faire autrement que de se montrer plus sélectives. Les taux devraient encore remonter sur la fin de l’année.
Pour 2026, les prévisionnistes tablent néanmoins sur une stabilisation des taux.
Restez informé de toute l’information en retrouvant les articles récents, et ne manquez rien de l’actualité.
Si vous souhaitez rester informé de l’actualité du crédit et du marché immobilier et recevoir notre newsletter directement sur votre adresse email, remplissez notre formulaire d’inscription.