Après des années d’optimisme, même au cours de la période difficile du COVID, l’année 2023 se présente comme une rupture significative pour le marché immobilier résidentiel français. Selon la note de conjoncture immobilière des Notaires de France d’octobre 2023, en 2021, environ 1,2 million de transactions ont été enregistrées, surpassant de 200 000 celles de 2019, déjà considérée comme une année record.
Début 2022, une légère inflexion s’est manifestée et le ralentissement s’est réellement accentuée au dernier trimestre, avant de poursuivre sa rapide détérioration en 2023.
Les origines des perturbations sur le marché immobilier
Les raisons de cette tendance sont multiples. L’inflation, alimentée par l’envolée des prix des matières premières due au conflit en Ukraine, a été un facteur clé. La remontée des taux directeurs des banques centrales, visant à maîtriser cette inflation, a entraîné une hausse du coût du crédit, passant de 2,62% en moyenne à 4,24% entre janvier 2023 et décembre 2023 selon L’Observatoire Crédit Logement/CSA. L’insuffisante correction sur les prix des actifs immobiliers a constitué un frein additionnel. Enfin, les règles du HCSF (devenues contraignantes depuis janvier 2022), les taux d’usure et les normes environnementales, ont également affecté le marché.
Ces facteurs ont progressivement réduit la part des primo-accédants, en particulier les plus modestes. . En effet, les ménages ont eu du mal à augmenter leur apport, entraînant une diminution de leur part dans les transactions. Globalement, la part des durées de prêt supérieures à 20 ans a augmenté d’environ 20 points entre 2019 et 2023, passant de 47% à presque 66%, la durée moyenne restant stable à environ 248 mois (Selon L’Observatoire Crédit Logement/CSA du T4 2023).
Les contraintes réglementaires accentuent le déséquilibre du marché
Les contraintes réglementaires liées aux biens énergivores ont réduit progressivement l’offre immobilière, certains vendeurs préférant retirer leur bien de la vente pour effectuer des travaux plutôt que de consentir des baisses de prix importantes, outre ceux qui attendent simplement le bon prix hors projet de rénovation. En effet, des données récentes indiquent que la baisse des prix récemment constatée concerne en particulier les biens énergivores, selon le dernier bilan annuel des notaires de France. Les appartements anciens d’étiquettes F et G se vendent 11 % moins chers que ceux étiquetés en D. Sur les maisons anciennes, l’impact sur le prix des passoires énergétiques est encore plus important, jusqu’à 22 % en moins par rapport à un logement classé D.
Du côté des acheteurs, les contraintes réglementaires sur ces biens ont également provoqué une forme d’attentisme, accentuant ainsi le déséquilibre entre offre et demande.
Le marché de l’immobilier neuf à l’arrêt
Les marchés du neuf et de la construction ne sont pas épargnés, confrontés à une hausse des coûts des matériaux et à une remontée des taux. Les programmes des promoteurs se vendent difficilement, avec une chute de 40% des contrats de réservation au 3ème trimestre sur un an et une augmentation des annulations de réservation aujourd’hui de 25% (au T3 2023 source La Tribune du 15/11/23).
Les chantiers peinent à démarrer faute de réservations suffisantes.
3 tendances majeures sont à surveiller pour 2024
Selon plusieurs analyses, la baisse des prix de l’immobilier devrait se poursuivre, avec une estimation moyenne au-delà de -3%. Cette tendance à la baisse a été annoncée officiellement par Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier le 16 janvier. Cette décélération serait plus marquée dans certaines villes, entre -4% et -6% pour la région parisienne et autour de -3% pour les grandes villes de province.
L’ajustement des prix démarré en fin d’année 2023 devrait donc se poursuivre.
Selon la dernière conférence de L’Observatoire Crédit Logement / CSA, la BCE devrait amorcer au printemps une baisse de ses taux directeurs. Un point haut a été atteint en fin d’année 2023 sur les taux des crédits immobiliers et une baisse progressive s’installera en 2024, en redonnant du même coup du pouvoir d’achat aux emprunteurs.
Enfin, la restauration de la profitabilité des banques sur leur activité de distribution de crédit immobilier contribuera, sans nul doute, à un rebond du marché.
En synthèse, les éléments négatifs observés en 2023 qui ont présidé à une paralysie du marché sont en phase d’inversion et incitent à l’optimisme, même si la reprise sera très graduelle.
