Edito

La prévision est toujours un art difficile, et 2023 en aura encore été le témoin.

L’inflation a résisté plus longtemps que prévu, et les banques centrales n’ont pas baissé leur garde. Elles ont su maintenir sans faiblir, une politique monétaire rigoureuse et inflexible en remontant leurs taux directeurs, tout en évitant récession et chômage, ce qui est un véritable exploit, dans ce contexte délibérément restrictif.

Dans la foulée, les taux des crédits immobiliers n’ont cessé de monter finissant par épuiser une demande déjà fragile. En effet, après le choc d’offre, voulu par les autorités via le HCSF – qui en imposant la limitation de durée des crédits et des taux d’endettement a à aussi forcé une hausse – lourde de conséquences pour les emprunteurs – des exigences d’apport personnel -, c’est un choc de demande qui a entrainé les rares emprunteurs encore tentés par une acquisition. En effet, la hausse des taux a eu raison de leur solvabilité, et ce n’est pas le timide et tardif ajustement des prix des biens qui aura pu sauver le marché.

Les acheteurs encore présents ont bien tenté d’ajuster leurs ambitions à la baisse en réduisant les surfaces acquises ou en s’éloignant du centre des métropoles, comme en témoigne la baisse du montant moyen des opérations financées, mais ce fut insuffisant pour contrecarrer la spirale descendante.

En cours d’année, les autorités ont certes assoupli leur politique vis-à-vis du crédit immobilier, mais insuffisamment pour que ces restrictions ne continuent pas de jouer un rôle pro cyclique délibérément assumé.

Il y a quand même eu une bonne nouvelle en 2023 ! Cette année aura permis de démontrer encore une fois la résilience du financement de l’immobilier en France. Contrairement à ce qui s’est passé dans de nombreux pays, les emprunteurs français sont restés à l’abri des hausses de taux grâce aux crédits souscrits à taux fixes alors que leurs homologues européens ont été frappés de plein fouet par la hausse des taux courts.

Cette année aura aussi permis de vérifier que s’endetter à taux fixe est une forme de protection contre l’inflation, dès lors que jusqu’à un tiers de ses dépenses sont alors insensibles à l’inflation, quand les revenus ont progressé à un rythme proche de la hausse des prix.

2024 sera-t-elle une meilleure année ?

Oui, par comparaison à 2023, elle ne pourra être que meilleure ! Au-delà de cet effet de base, il apparaît clairement que la lutte contre l’inflation est en voie d’être gagnée et que les banques centrales vont rebaisser leurs taux. Les taux longs anticipent déjà ce mouvement et les taux des crédits immobiliers vont en profiter progressivement.

Si les prix continuent de s’ajuster, et dans un contexte où les banques pourraient se montrer plus offensives, le marché pourrait retrouver progressivement des couleurs.