Conférence de L'Observatoire
4ème trim. 2023

Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels

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Les signes d’une accalmie

Plus parlante que n’importe quel document ou synthèse, la pente de la courbe des taux impressionne.

A partir du premier trimestre 2022, elle grimpe de façon quasi verticale. Ces derniers mois, la progression a été de 18 points de base par mois. Sur 2023, le taux moyen a bondi de 189 points de base (pdb). Après deux années de hausse ininterrompue, le taux moyen des crédits a atteint 4,20 %, soit le niveau du printemps 2009.

Pour autant, on entrevoit peut-être le début de l’accalmie. En novembre 2023, l’augmentation des taux a été de +9 pdb et en décembre de seulement +2 pdb, contre 18 pdb par mois de janvier à octobre. Ce début d’accalmie a été autorisé par la BCE qui n’a pas relevé son taux de refinancement. Les banques retrouvent de la profitabilité sur les nouveaux crédits, notamment avec l’amorce d’un recul de la durée des crédits. La pression à la hausse des taux semble donc moins forte.

En décembre 2023, les trois-quarts des emprunteurs (quel que soit le niveau de leur apport personnel) ont dû payer 4,20 %.

Sur l’échéance 25 ans, la grande majorité s’est acquittée de 4,30 %. Un huitième des emprunteurs a même payé 5% ! Sur les maturités de 20 à 25 ans, les particuliers les moins bien dotés en apport personnel ont payé 4,68%.

Toutes les catégories d’emprunteurs ont été impactées par le bond des taux en 2023, même si les « moins de trois SMIC » l’ont été davantage (+192 pdb) que les « cinq SMIC et plus » (+176 pdb).

La durée des prêts n’amortit plus

La durée moyenne des crédits est stabilisée à 248 mois. Cette durée est étonnamment élevée : 20,7 ans, contre 13,6 ans en 2001.

Mais force est de constater que les emprunteurs ne trouvent plus dans l’allongement des crédits la parade à la hausse des prix des logements, au niveau des apports personnels exigés et à la hauteur des taux d’intérêt. Selon les experts, la hausse des taux a réduit de 16,7% la capacité d’emprunt des ménages sur 2023. Un ménage qui pouvait emprunter 100 000 euros à la fin 2022 ne peut plus obtenir aujourd’hui que 83 200 euros.

Selon les experts de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, les exigences en matière d’apport personnel pèsent encore plus fortement que la hausse des taux. Depuis la fin 2021, l’effet dépressif de « l’apport » sur la demande de crédits serait quatre fois plus fort que celui lié à l’augmentation des taux.

La structure de production se modifie légèrement. En 2023, 65,1% des prêts à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée de plus de 20 ans (46% en 2019), soit une tendance à la baisse (cette part était de 66,4% au premier trimestre). La part des prêts les plus courts (15 ans et moins) remonte à 15,3% en décembre (14,2% au premier trimestre).

Pour autant, la production est toujours très orientée sur le long terme, les jeunes emprunteurs restant les premiers bénéficiaires des longues durées. Chez les moins de 35 ans, 77,6% ont bénéficié d’un prêt à plus de 20 ans (61,3% en 2019).

Un accès au marché de plus en plus difficile

Malgré une tendance positive – les revenus augmentent plus vite que l’indice des prix – le marché est de moins en moins accessible.

Tant les ménages modestes que les ménages aux revenus confortables, confrontés à des prix de marché très élevés, ont désormais du mal à concrétiser leur projet pour acheter. Ils doivent revoir leur projet à la baisse, en termes de surface, de qualité de biens, ou de localisation.

Les ménages empruntent moins (-8,1% en 2023 contre +3,7% en 2022) car ils se sont orientés sur des projets moins coûteux et ils mobilisent fortement leurs apports personnels. Et pourtant, l’indicateur de solvabilité ne se redresse pas sur un marché encalminé par le niveau élevé des prix immobiliers et des taux.

La demande ne rebondit pas malgré l’effet positif de la baisse du coût relatif des opérations, tombé au quatrième trimestre 2023 à quatre années de revenus (niveau de la fin 2014) contre 4,7 années il y a un an à la même époque. Cette baisse du coût relatif est pourtant équivalente à un recul des prix immobiliers de 15,7%.

Une dégradation qui se ralentit

Au rayon des bonnes nouvelles, la stabilisation des taux de la BCE et une faible hausse du coût des ressources de l’épargne ont permis d’améliorer sensiblement la profitabilité des banques. L’activité du marché des crédits en a bénéficié même si la dégradation de l’indicateur de solvabilité de la demande a freiné le rétablissement.

En novembre, au lieu du traditionnel repli saisonnier du marché, on a assisté à une quasi stabilisation de la production (-0,7%) et une remontée du nombre de prêts accordés (+16,2%). Ce retour du beau temps a profité à l’ancien et au marché du neuf. Dans le neuf, un élément technique a joué : une réalisation anticipée de projets afin de profiter encore du PTZ en zones B2 et C, avantage supprimé en 2024. Le mois de novembre a donc été légèrement ensoleillé mais décembre a été de nouveau gris et couvert (-33,2% pour la production, -36,4% pour le nombre de prêts).

Au final, la dégradation du marché s’est ralentie. En glissement annuel, on observe au second semestre 2023 une baisse de la production de 34,6% (-28,6% en nombre de prêts) contre -46,1% sur le premier semestre (-46,4% en nombre de prêts).
Avec une chute de la production de 41,7% et une baisse du nombre de prêts de 39,5%, l’année 2023 laissera sans doute aux professionnels du crédit immobilier un souvenir peu agréable. Mais les tempéraments les plus résilients souligneront de leur côté l’esquisse d’une amélioration en fin d’année.

Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers  – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais