Conférence Observatoire Crédit Logement / CSA
1er Trimestre 2026

Atterrissage par mauvais temps  

Une hausse stabilisée des taux. C’est ainsi qu’on pourrait qualifier la tendance des taux des crédits immobiliers sur le premier trimestre 2026.  En août 2025, le taux moyen des crédits était de 3,06%. Entre janvier et février 2026, la hausse a été de sept points de base, les banques ajustant leurs barèmes face à la dégradation de l’environnement. En mars 2026, le taux s’est stabilisé à 3,23%.

Depuis une dizaine de mois, les banques sont entraînées dans une valse inconfortable : ne pas aggraver la déprime ambiante des demandeurs de crédits, mais marger suffisamment pour protéger leurs fonds propres. Depuis quelques semaines, le conflit au Moyen-Orient s’installe, avec son corollaire inévitable, une dégradation de la situation économique internationale : ralentissement de la croissance, rebond de l’inflation, pertes de pouvoir d’achat… La demande de crédits a commencé à pâlir. Les banques ont dû en tenir compte.  « Afin d’atténuer ces conséquences, les banques ont dû réajuster à la baisse leurs barèmes (bien au-delà d’un simple geste commercial) pour répondre à la dégradation de la demande », expliquent les experts de l’Observatoire Crédit Logement /CSA.

Pour autant, la stratégie prudentielle de renforcement des fonds propres est bien à l’œuvre en toile de fond. Entre juin 2025 et mars 2026, les taux des prêts à 25 ans ont augmenté de 15 points de base (pdb) et ceux à 20 ans de 14 pdb. Le taux moyen a cru de 18 points de base depuis juin 2025. Les primo accédants modestes et familles modestes (3^ème et 4^ème groupe) ont été un peu protégés sur les prêts à 25 ans, restés stables sur le premier trimestre 2026.  Autre « fenêtre de stabilité », les prêts à 15 ans eux, ont même reculé pour tous les emprunteurs d’environ 5 pdb durant ce trimestre.

La durée des crédits s’allonge encore

La durée moyenne des crédits s’allonge encore. Au 1^er trimestre 2026, elle atteint 252 mois (263 mois pour le neuf, 266 dans l’ancien). C’est le moyen classique de limiter l’effort financier des emprunteurs, confrontés à une hausse du coût des achats immobiliers. La part des prêts d’une durée de 25 ans et plus atteint 49% en mars 2026, contre 47,1% en 2025. La part des prêts de 20 à 25 ans (32,7 % en mars) est en léger recul par rapport à 2025 (33,4 %). De nouveau, les banques sont partagées entre la nécessité de contenir la durée de leurs engagements, compte tenu du niveau d’incertitudes, et le besoin de préserver des formules de crédits très demandées.

Revenus en baisse, solvabilité dégradée

Les revenus des emprunteurs ont baissé au premier trimestre 2026 (-0,6% contre +2,4 % en 2025, reflet de la prudence des employeurs en matière salariale. Selon L’Observatoire Crédit Logement /CSA, l’accès au marché reste compliqué, aussi bien pour des emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel que pour des ménages aisés confrontés à des prix du marché élevés.

Le coût relatif des opérations réalisées s’établit au premier trimestre 2026 à 4,2 années de revenus contre 4,1 années, l’an dernier à la même époque. On relativisera ce désagrément en rappelant qu’au début de l’année 2022, ce coût atteignait 4,8 années de revenus, diminuant depuis trois ans avec le retour sur le marché de ménages aisés et une moindre présence de primo accédants.

Le niveau de l’apport personnel a continué à reculer (-3,2% en glissement annuel au 1^er trimestre 2026, -3,4% en 2025). Mais ce niveau reste globalement élevé depuis l’instauration en septembre 2021 du plafonnement du taux d’effort des emprunteurs (ratio charges d’emprunt sur revenu limité à 35%). L’indicateur de solvabilité de la demande se dégrade encore au 1^er trimestre 2026, essentiellement en raison de l’augmentation du coût moyen des logements financés.

La production de crédits fléchit, les perspectives ternissent

En 2025, la demande était encore très active (+31,1% de production, +38% du nombre de prêts), malgré la remontée des taux au cours de cette année. A la fin du premier trimestre 2026, l’affaiblissement de la production est indéniable. En glissement annuel à fin mars, la production de crédits (mesurée en niveau trimestriel glissant) atteint tout juste +0,8%, contre +13,9% en décembre 2025, et +48.4 % en mars 2025.  A fin mars, le nombre de prêts accordés augmente d’un laconique +4,7%, contre +20,1% en décembre 2025, et +52,8 % en mars 2025.

Toutes les enquêtes récentes (Banque de France, Insee, ASF, FBF…) en attestent : « La dégradation de l’environnement économique et financier constatée aux niveaux national et international pèse fortement sur la demande ». En l’absence de soutien public, bridés par le resserrement de l’accès au crédit immobilier, les candidats à l’achat renoncent de plus en plus souvent à leur projet immobilier.  A ce niveau d’incertitudes économiques, les ménages choisissent d’épargner plutôt que d’investir. Selon une enquête de la Banque de France sur la demande de crédits à l’habitat des ménages, les perspectives à trois mois de la demande mesurée au 1^er trimestre sont 20 % sous la moyenne de longue période.

Hausse des taux et prudence en perspective

Dans cette passe difficile, les banques soutiennent le marché. En avril, pour le 3^ème mois consécutif, elles maintiennent le taux moyen des crédits à 3,23 %. Elles sont aidées en cela par la Banque Centrale Européenne qui n’a pas relevé son principal taux de refinancement (2,15%) depuis juin 2025. Pourtant, à court terme, il faut probablement se préparer à une période plus austère. « Dans un environnement économique et financier tourmenté, la remontée des taux des crédits immobiliers devrait reprendre à partir de l’été et se poursuivre en 2027. Et compte tenu des risques que la dégradation de la profitabilité des nouveaux engagements fait peser sur l’équilibre bilantiel des banques, la production de crédits restera probablement assez « sélective », pronostique L’Observatoire Crédit Logement /CSA.