Tout savoir sur l'évaluation des biens immobiliers

Les exigences relatives à l’évaluation des biens immobiliers proviennent de plusieurs textes règlementaires* qui définissent les rôles des différents acteurs de cette évaluation et les différentes phases du processus.
Selon la notice de l’Autorité de Contrôle Prudentiel du 18 décembre 2020, la dernière tranche d’entrée en application de ces exigences se situe au 30 juin prochain.

Timing parfait pour creuser le sujet ensemble !

1) Les établissements bancaires et leurs obligations

Les biens donnés en sûreté doivent être évalués par un évaluateur interne ou externe dans le cadre d’une visite avec évaluation.

Sur les marchés bien développés et matures la valeur peut être estimée au moyen d’évaluation sur dossier par un évaluateur interne et externe et étayée par des modèles statistiques avancés et adéquats. L’évaluateur demeure responsable de l’évaluation.

Les établissements bancaires doivent intégrer dans les politiques et procédures, les critères applicables à l’utilisation des modèles avancés en tenant compte de la performance du modèle, des variables utilisées et des incertitudes des modèles.

2) Les évaluateurs externes et internes

Comment choisir un évaluateur externe ?

Lorsque l’établissement fait appel à des évaluateurs externes, il doit constituer un panel d’évaluateurs externes agréés. Ceux-ci doivent être sollicités pour évaluer les sûretés de grande taille et complexes. Ainsi, il doit s’assurer que l’évaluateur fournit une évaluation impartiale, claire, transparente, objective et le rapport correspondant.
Les établissements doivent garantir une rotation suffisante des évaluateurs et définir le nombre d’évaluations individuelles successives d’un même bien qui peuvent être effectuées par le même évaluateur.

Les critères à considérer pour un évaluateur interne

Dans le cas où ils seraient internes, les évaluateurs doivent être indépendants du processus de décision de crédit afin qu’il y ait absence de conflit d’intérêt.
L’évaluation doit être impartiale, claire, transparente et objective et doit faire l’objet d’un rapport (commanditaire, contexte de la demande octroi, renouvellement ou ajustements contractuels ou structurels…)
Il est nécessaire de disposer de processus, de systèmes et de capacités informatiques adéquats, et de données suffisantes et précises pour procéder à une évaluation ou réévaluation des sûretés fondée sur un modèle statistique.

Les exigences du modèle statistique

L’établissement bancaire doit s’assurer que le modèle statistique avancé utilisé est :

• adapté au bien, à l’emplacement avec un niveau de granularité suffisant (exemple Code Postal)
• soumis à des contrôles a posteriori solides et réguliers
• fondé sur un échantillon suffisamment large et représentatif
• sur des données fiables et fraiches

Il est indispensable de comprendre la méthodologie, les données d’entrées et les hypothèses des modèles utilisés et veiller à disposer d’une documentation précise et à jour des modèles utilisés.

Il est également important de définir des fréquences de réévaluation adéquates, prudentes et proportionnées de suivi de la valeur de la sûreté en tenant compte du type de sûreté et de sa valeur au moment de l’octroi. D’ailleurs, des indicateurs d’alertes précoces/liste de surveillance (dont détérioration de la volatilité économique et du marché) sont à mettre en place.

Enfin, bien penser à disposer de politiques et de procédures concernant la réévaluation des sûretés immobilières (évaluation sur dossier, visite complète, modèles statistiques …) et y préciser les éléments déclencheurs d’actualisation de l’évaluation.

3) Les fournisseurs de modèles statistiques avancés et leurs obligations

Ces outils auxiliaires doivent comprendre une mesure de confiance.
Ces fournisseurs de modèles doivent garantir la pertinence du modèle et mettre en place un dispositif de contrôles réguliers. En effet, ils doivent permettre à l’évaluateur et à l’établissement de comprendre la méthodologie, les paramètres clés, les hypothèses et les limites du modèle pour mesurer la performance du modèle.
Finalement, ils doivent disposer de processus, systèmes et capacités informatiques adéquats et de données suffisantes et précises pour procéder à une évaluation.
Crédit Logement a conçu CL.Estim, un modèle statistique avancé pour répondre à ces exigences en cohérence avec les cas d’usage BtoB que vous pouvez découvrir directement sur le site de CL.Estim – www.clestim.fr

* Orientations de l’EBA du 29/05/2020, Directive MCD, CRR art. 208 et 229, Finalisation Bâle 3…