Les chiffres clés de la Résidence Locative

Source : Chiffres production garantie Crédit Logement entre septembre 2016 et août 2021.

Sur ces 5 dernières années entre septembre 2016 et août 2021, le marché du locatif est resté stable entre 24% et 25% de la production de Crédit Logement et ce malgré la pandémie que nous traversons depuis mars 2020.

Il a cependant baissé de 1,4 points sur le dernier exercice entre septembre 2020 et août 2021. Cette baisse va-t-elle perdurer au profit de la résidence secondaire ou d’autres arbitrages de la part des investisseurs ? 

Il est trop tôt pour le dire, d’autant qu’il est fort probable que la destination du bien financé ne soit plus tout à fait exacte : comment est saisie une résidence semi-principale ? Quid des résidences principales en partie louées ?

Les régions les plus dynamiques en investissement locatif sont situées au sud notamment en Corse, en Occitanie, en PACA et en Nouvelle Aquitaine. A contrario, la région la moins dynamique est l’IDF, pénalisée par la forte progression des prix des biens et donc la rentabilité locative. A titre d’exemple, le poids du locatif en 2020-2021 était de 34% en Occitanie contre 19,1% en IDF.

Le marché le plus important est celui de l’ancien dans le locatif, comme au niveau des autres marchés (Résidence Principale ou Résidence Secondaire), avec 58% ; le marché de l’ancien ne cesse de progresser et cela s’est accéléré pendant la pandémie avec plus de 12% d’augmentation en 1 an, pour les raisons évoquées plus haut.

Les prix des biens du marché locatif se situent au-dessus de 75 k€ et ils ne cessent de progresser au profit de montants de transactions plus importants, ainsi la part des biens de plus de 300 k€ a presque doublé passant de 5,5 % à 11% sur le dernier exercice.
Par voie de conséquence, le montant moyen des opérations a augmenté de 13% passant de 154 K€ à 174 K€.

Même s’il était de coutume pour les investisseurs de réduire au maximum leur apport pour des raisons fiscales, on constate les mêmes tendances que sur les autres marchés, et notamment celui de la primo accession, à savoir une exigence d’apport personnel dans l’opération de financement par les banques. Les recommandations HCSF y contribuent d’autant plus puisque l’obligation de limiter l’endettement à 35%, assurances comprises, et les prix qui ont continué à progresser ont laissé peu de marge de manœuvre aux investisseurs : soit augmenter leur apport ou soit rallonger la durée du crédit (certains banquiers ont rallongé la durée à 25 ans même pour le marché du locatif).

Sur ce marché où les durées sont en principe plus courtes, les durées au-delà de 18 ans représentent la majorité avec 59% mais il reste encore presque ¼ des durées comprises entre 11 et 15 ans (23,5 %). La durée moyenne s’établit à 217 mois soit un peu plus de 18 ans.

Le marché est majoritairement constitué d’appartements plutôt que de maisons (78,5% contre 18,7 %) le reste étant les garages et terrains. Cependant, la part des maisons ne cesse de progresser. La pandémie a engendré une modification des tendances avec le développement du télétravail, à savoir la recherche de plus d’espace et d’extérieur. La maison a donc vu sa part progresser surtout en périphérie des grandes villes ou dans les villes moyennes ou les prix sont plus abordables.

Le profil type des investisseurs affiche une sur représentation des cadres pour 45%, leur part est stable sur les 5 dernières années. La part des travailleurs non-salariés est également importante à 11%. Cette clientèle est plus âgée (68% supérieur à 36 ans) et la moitié a entre 37 et 50 ans.
Ils ont également des bons revenus, 36% des investisseurs ont des revenus supérieurs à 105 k€ et le revenu moyen se situe aujourd’hui à 110 k€.

Ce qu’il faut retenir : le marché du locatif reste à un niveau important et représente environ un quart des opérations, mais il baisse sur le dernier exercice. Il s’est bien maintenu pendant la pandémie même si celle-ci a engendré de nouvelles tendances et de nouveaux comportements chez les locataires comme chez les investisseurs à découvrir dans notre article intitulé « Panorama et dernières tendances du marché locatif ».