Entre euphorie, crises et recomposition.
Dans cette deuxième partie, découvrez comment le marché immobilier s’est adapté à la période post Covid-19.
2020. En quelques semaines, un virus venu de l’autre bout du monde bouleverse les certitudes, les usages et les équilibres du marché immobilier français.
La crise du Covid-19 marque le début d’une nouvelle ère, faite de ruptures, d’adaptations et de nouvelles aspirations pour les emprunteurs.
Le rebond post-Covid laisse place à une nouvelle phase de tension, marquée par la remontée des taux (dûe à la montée de l’inflation), la fin des dispositifs fiscaux emblématiques et l’entrée en vigueur de réformes environnementales structurantes.
La crise sanitaire accélère la dématérialisation du parcours de financement immobilier : signature électronique, plateformes de courtage en ligne, simulateurs personnalisés. Les emprunteurs adoptent massivement les outils numériques pour leurs démarches.
Les usages évoluent vers une recherche de confort, d’espace et de qualité de vie, avec une forte demande pour les maisons individuelles en périphérie.
Le télétravail se généralise, les critères résidentiels évoluent : recherche d’espace, de verdure, de confort.
A titre d’exemple, selon l’INSEE, les déménagements de l’Île‑de‑France vers les autres régions métropolitaines ont augmenté de 25 %, avec 56 000 personnes de plus en 2021 qu’en 2019.
Les mobilités à destination d’aires d’attraction des villes moins peuplées que celles d’origine se sont également accrues (+101 000 personnes en 2021 par rapport à 2019, soit +15 %).
Le PIB chute de -7,4 % en 2020, avant de rebondir de 6,9 % en 2021. Les zones périurbaines et rurales sont revalorisées. Les prix augmentent hors des grandes villes, tandis que Paris stagne.
Le nombre de transactions atteint un record en 2021 : plus de 1,2 million de ventes.
Les taux restent bas, autour de 1,2 %, soutenant la demande.
L’État accompagne cette mutation :
Les familles recherchent des maisons avec jardin, en périphérie. Les critères de localisation évoluent : proximité des services, qualité de vie, performance énergétique. L’immobilier devient un refuge, mais aussi un levier de transition.
La fin du dispositif Pinel en 2024 marque un tournant dans la politique de soutien à l’investissement locatif. Les avantages fiscaux sont progressivement supprimés. Les investisseurs se tournent vers des biens plus performants énergétiquement.
Le marché du crédit est marqué par des critères d’octroi plus stricts, notamment depuis janvier 2022, où le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose un taux d’endettement maximal de 35 % et une durée de prêt limitée à 25 ans (27 ans en cas d’achat en VEFA), avec une marge de flexibilité de 20 % pour les établissements de crédit. Cela engendre une sélection renforcée des emprunteurs.
La guerre en Ukraine et l’inflation post-Covid provoquent une remontée rapide des taux d’intérêt : jusqu’à 4,24 % en 2023, avant un léger repli à 3,07 % en 2025.
De plus, l’augmentation régulière du taux d’usure par la Banque de France, a généré une problématique de rentabilité pour les établissements bancaires.
Le pouvoir d’achat immobilier diminue, les conditions de crédit se durcissent. Les prix commencent à baisser dans les zones tendues. Le nombre de transactions passe sous la barre des 900 000 ventes en 2024. Le marché locatif reste sous pression, avec une offre limitée et une demande forte.
Plusieurs mesures ont été mises en œuvre pour encadrer et favoriser la transition écologique du marché locatif :
Les primo-accédants reculent. Les banques exigent des profils solides, avec apport et stabilité professionnelle. Les investisseurs privilégient des biens immobiliers performants énergétiquement afin d’anticiper les futures contraintes réglementaires.
Depuis fin 2024, le marché observe une remontée modeste mais continue. Selon la note de conjoncture des Notaires, publiée en juillet 2025, le volume de transactions de logements anciens à fin avril 2025 (en cumul sur les douze derniers mois) atteint 892 000 transactions (il était de 777 000 en octobre 2024) et une évolution annuelle positive pour le deuxième mois consécutif de +2,5%.
En un quart de siècle, le marché immobilier français a connu une transformation profonde, passant de l’euphorie des années 2000 à une recomposition marquée par les défis écologiques, sociaux et financiers. Longtemps porté par des taux bas et des dispositifs fiscaux incitatifs, il doit désormais composer avec une réalité plus contraignante.
Les politiques publiques ont joué un rôle déterminant dans l’orientation du marché, tant pour soutenir l’investissement locatif que pour faciliter l’accession à la propriété. Mais face à l’urgence climatique, à la pression démographique et à la montée des inégalités, le modèle hérité des années 2000 montre ses limites.
L’immobilier reste un pilier du patrimoine des ménages et un levier d’action pour les pouvoirs publics. Mais pour rester accessible, durable et inclusif, il devra continuer à s’adapter. La transition énergétique, l’encadrement du crédit et la revitalisation des territoires seront les grands chantiers des années à venir.
Sources :
-Évolution du marché immobilier
-IGEDD – Évolution du prix de l’immobilier à long terme (1936–2025) : données sur les prix, loyers, transactions, crédit immobilier, dette des ménages, comparaisons internationales 1.
-Notaires de France – Tendances et évolutions des prix de l’immobilier (01/2025) : indices Notaires-INSEE, volumes de transactions, projections de prix 2.
-Dispositifs fiscaux (Robien, Borloo, Scellier, Pinel, PTZ)
-CAFPI – Historique des dispositifs de défiscalisation immobilière : fonctionnement, dates, effets sur le marché locatif 3.
-Taux d’intérêt immobiliers
-Immobilier Danger – Évolution des taux immobiliers depuis 1965 jusqu’à 2025 : historique complet et analyse des cycles 4.
-Profils des emprunteurs Banque de France – Panorama des prêts à l’habitat des ménages (juillet 2025) : évolution des encours, taux moyens, typologie des emprunteurs, pouvoir d’achat immobilier 5.
-Impact du Covid-19. En 2021, des déménagements un peu plus nombreux qu’avant la crise sanitaire depuis l’Île de France vers les autres régions – Insee Première – 1954
-INSEE. Étude « Covid-19 et dynamique des marchés de l’immobilier résidentiel en France » : effets sur les prix, les localisations et les préférences des ménages 6.
-Interdiction des passoires thermiques Service-Public.fr – Interdiction de mise en location des logements classés G au DPE à partir du 1er janvier 2025, selon la loi Climat et Résilience 7.
-https://www.scpi-8.com/blog/histoire-scpi/
-https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/etude-immobilier/2017/acheter-ou-louer-son-logement/les-annees-2000-une-periode-benie-pour-les-acheteurs.html
Restez informé de toute l’information en retrouvant les articles récents, et ne manquez rien de l’actualité.
Si vous souhaitez rester informé de l’actualité du crédit et du marché immobilier et recevoir notre newsletter directement sur votre adresse email, remplissez notre formulaire d’inscription.