Bail Réel Solidaire : la nouveauté
L'évolution des clauses pour sécuriser le processus.
L’Usufruit Locatif Social (ULS) constitue une avancée significative dans le domaine de l’investissement immobilier en France.
Ce dispositif, instauré au début des années 2000, répond à un besoin crucial de la société en matière de logement social et d’accès au logement pour tous. Il a pour but d’augmenter l’offre de logements sociaux dans les zones tendues, et ainsi débloquer le marché locatif de ces secteurs.
Comment cela fonctionne-t-il ?
Le fonctionnement de l’ULS repose sur un principe de démembrement de propriété.
Concrètement, l’investisseur acquiert la nue-propriété* d’un bien immobilier tandis qu’un organisme social (le bailleur social) détient l’usufruit**.
En revanche, l’investisseur ne perçoit pas les loyers et se voit déchargé des contraintes liées à la gestion locative.
En contrepartie, l’organisme social assure la gestion locative et s’engage à louer le bien à des ménages modestes à des loyers encadrés.
Il s’agit d’un investissement sur le long terme, pour des durées entre 15 et 20 ans.
Cette coopération entre l’investisseur et l’organisme social garantit une utilisation efficace des ressources et une meilleure répartition des logements sociaux sur le territoire.
Quels sont les avantages pour les investisseurs emprunteurs ?
L’ULS offre une panoplie d’avantages attrayants pour les investisseurs immobiliers.
Tout d’abord, il leur permet de concilier rentabilité financière et engagement social.
En tant que nu-propriétaire, le prix du bien immobilier est amplement réduit : en moyenne, l’acheteur paie 60 % de la valeur du bien immobilier.
C’est donc un placement qui nécessite un moindre effort de financement. Cette décote représente l’estimation des loyers non perçus. Par conséquent, la quotité varie en fonction de la période d’usufruit définie.
En cas de revente du bien, l’impôt sur la plus-value sera minoré par la décote.
En investissant dans des biens immobiliers éligibles à l’ULS, les emprunteurs bénéficient d’un régime fiscal avantageux en termes de réduction d’impôt :
- Ne percevant pas de loyer foncier durant la période d’usufruit, le nu-propriétaire échappe à la fiscalisation des revenus locatifs
- Il n’y a pas d’augmentation de la base d’imposition fiscale
- La taxe foncière est payée par le bailleur social.
L’ULS offre une stabilité locative accrue, car les biens concernés sont généralement loués dans le cadre de baux longue durée à des organismes sociaux.
Au terme de la période d’usufruit (entre 15 et 20 ans), le nu-propriétaire récupèrera la pleine propriété du logement avec tout ce que cela implique et il n’y a plus d’usufruitier.
À ce moment, le bailleur social devra rendre le bien en parfait état. Par conséquent, le propriétaire n’aura aucuns frais à débourser pour des travaux à effectuer et pourra poursuivre immédiatement son projet immobilier, quel qu’il soit.
Le choix de son usage et de sa destination lui revient totalement.
Par exemple, il sera libre de revendre son bien, de le louer selon les conditions classiques, ou encore de le récupérer pour l’occuper ou loger un membre de sa famille ou le louer en proposant un bail de droit commun.
Crédit Logement intervient il pour ce type de montage ?
Ce type de projet fait partie des opérations en démembrement. Cela suppose donc la présence d’une nue-propriété* détenue par l’emprunteur et d’un usufruit** détenu obligatoirement par le bailleur social.
Il s’agit d’un des rares cas où Crédit Logement peut éventuellement accepter de cautionner des dossiers ne comportant pas la pleine propriété du bien immobilier. Sachant que cette pleine propriété reviendra à l’investisseur à la fin de l’usufruit du bailleur.
Lors de la saisie, l’établissement doit spécifier « absence de pleine propriété » afin que le dossier soit analysé par un analyste crédit.
Par ailleurs, la condition non dérogeable est que la valeur patrimoniale immobilière nette doit être au moins équivalente au montant du financement garanti.
Exemple : pour un emprunt de 190 000€, le client doit détenir au minimum un patrimoine net qui équivaut à 190 000€.
De plus, ce projet doit être destiné uniquement à un bien immobilier à usage privé.
Si ces critères sont remplis, une étude de risque sera faite et fondée sur un ensemble de données transmises par l’établissement prêteur.
Ces données permettent de s’assurer de la capacité de remboursement de l’emprunteur, comme l’imposent les dispositions règlementaires et principes prudentiels applicables aux sociétés de financement.
En favorisant l’investissement dans le logement social, ce dispositif contribue à la diversification du marché immobilier et à la promotion d’une politique d’inclusion sociale.
L’ULS incarne un exemple concret de partenariat public – privé réussi, où l’intérêt général et les intérêts économiques convergent vers un objectif commun : rendre le logement plus accessible et plus équitable pour tous.
N’oublions pas également, qu’en plus de ce dispositif, Crédit Logement peut garantir aussi les projets de Bail Réel Solidaire – BRS.
