Conférence de l'Observatoire
1er trimestre 2022

Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels.

L’amorce de la remontée des taux

La majorité des ménages emprunteurs peut encore emprunter à des taux inférieurs à l’inflation. Mais la remontée des taux semble s’amorcer, et le marché des crédits affiche un ralentissement.

Au printemps 2022, on peut encore emprunter sur des longues durées à des taux extrêmement bas.

Le taux moyen des prêts immobiliers s’établit au 1er trimestre 2022 à 1,12%. Les banques ont continué ces derniers mois à « arrondir les angles » pour conforter les projets immobiliers des ménages malmenés de partout (durcissement des conditions d’octroi, conflit en Ukraine, retour de l’inflation). Il n’empêche, les signes d’un durcissement des taux apparaissent, comme l’indique le dernier rapport de L’Observatoire Crédit Logement / CSA rendu public le 14 avril 2022.

Entre décembre 2021 et mars 2022, le taux moyen a augmenté de 12 points de base. Les taux des prêts à 15 ans ont augmenté de 15 points de base, ceux à 20 ans de 14 points.
Les taux sont toujours à des niveaux historiquement bas, inférieurs à l’inflation, véritable aubaine pour tous les emprunteurs, mais désormais ils frémissent.

Des durées exceptionnelles

L’autre aubaine, ce sont les durées. La durée moyenne des prêts accordés au 1er trimestre 2022 s’est établie à 241 mois. En mars, on a touché l’horizon de 242 mois soit 20,2 ans !

A titre de comparaison, en 2001 cette durée était de 163 mois. Entre septembre 2021 et mars 2022, l’augmentation de la durée est de 7 mois. Ainsi, les banques ont-t-elles gommé les effets restrictifs liés au resserrement de l’octroi décidé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) et elles ont adouci l’impact des hausses des prix des logements.

Désormais, la majorité des ménages s’engagent sur de très longues durées. Sur le 1er trimestre 2022, 63,2% des crédits immobiliers recouvraient des durées de 20 à 25 ans. La part des prêts à moins de 15 ans est tombée à 13,8% de la production, pourcentage le plus bas jamais observé par l’Observatoire Crédit Logement / CSA.

Très logiquement, ce sont les jeunes et les ménages à faible apport qui ont le plus recouru à l’avantage des durées longues. 76,8% des emprunteurs de moins de 35 ans ont bénéficié d’un prêt de plus de 20 ans en 2021 (66,7% en 2020).

Des opérations plus coûteuses

Le coût relatif des opérations réalisées atteint 4,8 années au 1er trimestre 2022 contre 4,5 années à la même époque en 2021. Dans le neuf, le coût relatif s’établit à 5,4 années de revenus contre 5,2 années début 2021 .

C’est la conséquence de la modification de la structure de la demande en faveur des ménages plus aisés, ménages qui peuvent entreprendre des projets plus coûteux.
En parallèle, le niveau de l’apport personnel des ménages continue d’augmenter : +11,4% au 1er trimestre 2022 (+12,8% en 2021). En ce début d’année 2022, le taux d’apport personnel moyen est supérieur de 28,9% à celui du 4° trimestre 2019, époque de marché très faste, où le niveau des apports avait beaucoup baissé.

Néanmoins, l’indicateur de solvabilité de la demande reste au point mort. La hausse des prix des logements est pour beaucoup. Les nouveaux emprunteurs doivent recourir largement au crédit pour financer des opérations plus coûteuses.

Ralentissement confirmé

Le ralentissement de la production de crédits est perceptible depuis l’été 2021. Il n’y a pas eu de ressaisissement à l’automne. Fin décembre, en glissement annuel, la production a reculé de 4,9% et le nombre de prêts de 6,3%.

Dans le contexte que l’on sait (stricte application des recommandations du HCSF, conflit aux portes de l’Europe, redémarrage de l’inflation), le marché du crédit immobilier ne pouvait pas s’améliorer. Le nombre de prêts recule de -5,5% au 1er trimestre 2022.

Dans l’ancien, le nombre de prêts chute de -16% en glissement annuel. Rien qu’au mois de mars, le nombre de prêts totaux recule de 17,8% et la production de 14,1%.

Si la production de crédit (en glissement annuel) croît encore de 2,1% sur le trimestre, c’est grâce à la hausse du montant du prêt moyen (+9,5% en glissement annuel en 2021).
Le marché des crédits montre donc un essoufflement bien compréhensible au vu de la conjoncture internationale.