Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels

Au cours de l’année 2021, le marché s’est fait le reflet de forces contradictoires : une offre très attrayante des banques avec des taux moins élevés que l’inflation et des durées de crédit très longues. De quoi pallier un début de resserrement des conditions d’octroi imposé par les pouvoirs publics, la hausse des prix des logements et la faible progression des revenus des ménages.

Fidèles à leur stratégie, les établissements bancaires ont continué jusqu’à la fin de l’année 2021 de maintenir des conditions de crédits extrêmement avantageuses, en dépit d’une amorce d’inflation. En décembre dernier, le taux moyen des nouveaux crédits s’est établi à 1,06%, plus bas niveau jamais constaté jusqu’alors pour le 9e mois consécutif. Pour le 4e trimestre, le taux moyen des crédits s’est établi à 1,05%.

Des taux inférieurs à l’inflation

Les banques soutiennent ainsi avec une grande détermination un marché caractérisé par un renforcement des risques de défaut de certains emprunteurs, et par le durcissement du contrôle des banques par les autorités de contrôle. L’effort sur les taux est particulièrement sensible sur les durées longues, maturités les plus utilisées par les emprunteurs les moins dotés en apport personnel. Depuis septembre 2019, les taux des prêts à 25 ans ont reculé de 18 points de base. Le recul du taux moyen depuis décembre 2019 (taux moyen : 1,11%) a d’ailleurs été un peu plus rapide pour les emprunteurs les moins aisés (revenus inférieurs à moins de trois SMIC.

Impossible de ne pas insister sur le fait qu’en 2021, la quasi-totalité des emprunteurs ont bénéficié de crédits à des taux très inférieurs à l’inflation, avec des taux de 0,62% sur 15ans et de 0,72% sur 20 ans, à rapprocher d’une inflation de 2,07% (indice des prix harmonisé, IPCH).

Des crédits de plus en plus longs

Au 4e trimestre 2021, la durée moyenne des prêts s’est établie à 237 mois (256 mois pour le neuf et 252 pour l’ancien), soit un peu moins de 20 ans. Jamais on avait emprunté sur des durées aussi longues. A titre de comparaison, en 2001, la durée moyenne était de 163 mois (13,6 ans). Dans un contexte de taux bas, cet allongement des durées a permis de contrebalancer la hausse des prix des logements et de contenir le taux d’effort sous le seuil des 35%.
Ce sont les prêts compris entre 20 et 25 ans (60,5% de la production) qui s’accaparent la part du lion, contre 14,98% de la production pour les prêts courts de moins de 15 ans (chiffres pour le 4e trimestre 2021).

Le coût relatif des opérations augmente, l’apport personnel aussi

Le coût des opérations immobilières financées par emprunt continue d’augmenter (+4,4% en 2021). Etant donné que les revenus des ménages ont eu tendance à stagner en 2021 (+1,1%), le coût relatif des opérations financées a encore augmenté pour atteindre 4,7 années de revenus au 4° trimestre 2021, contre 4,5 années au 4° trimestre 2020 (4,3 en 2019). Dans le même temps, l’apport personnel lui-aussi continue de s’élever depuis deux ans (+12,5% en 2021, +11,3% en 2020). Dans le neuf, le coût relatif des opérations s’établit à 5,6 années de revenus au 4e trimestre 2021 ; dans l’ancien, il est de 5,5 années.
L’indicateur de solvabilité des ménages, malmené par une hausse continue du prix des logements, a tendance à se dégrader. Et si cette détérioration est limitée, c’est que les ménages aux revenus les plus modestes ont tendance à sortir du marché, écartés par un début de resserrement des conditions d’octroi.

Le marché des crédits en dents de scie

L’activité des crédits immobiliers n’est pas un long fleuve tranquille. En 2020, il a subi une forme de récession avec une chute de la production de 16,5% et du nombre de prêts de 18,1%. Au 1er trimestre 2021, les banques, inquiètes d’une obligation (reportée au début 2022) du Haut conseil de stabilités financière (HCSF) de resserrer les critères d’octroi des crédits, n’ont pas ménagé leurs efforts pour dynamiser le marché. Non sans résultats dans un premier temps : la production réalisée au 1er semestre 2021 a bondi en glissement annuel de 15,9% et le nombre de prêts de 16,2%.

Puis, le resserrement de l’accès au crédit a commencé à se manifester. Tant dans le neuf que dans l’ancien, l’activité s’est grippée. Au second semestre, la production a rechuté de 4,1% en glissement annuel. Si les chiffres sur l’année 2021 ne sont pas mauvais (+5,4% pour la production, +4,6% pour le nombre de prêts bancaires), c’est surtout du fait d’un effet de rattrapage par rapport 2020 (production : -16,5%, nombre de prêts : -18,1%).

Selon les prévisions de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, l’activité des marchés immobiliers, toujours à un niveau élevé, devra composer en 2022 avec plusieurs freins, les incertitudes en période électorale, la mise en œuvre des recommandations du HCSF sur les conditions d’octroi, le risque de tensions économiques et sociales (pouvoir d’achat, réorientation des politiques monétaires notamment).

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