Les chiffres du marché du financement immobilier.
Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels
Retrouvez la vidéo des chiffres clés en cliquant ici.
« Revenez, revenez ! » ont plaidé durant des mois les banques auprès des emprunteurs.
En accompagnant activement la baisse des taux, elles ont contribué à redynamiser un marché des crédits immobiliers proche de la syncope.
Dans un contexte marqué par l’instabilité politique et une conjoncture morose, l’inflexion de la courbe des taux a été « la bonne nouvelle » à ne pas gâcher. Depuis décembre 2023, le taux des crédits immobiliers a reculé de 88 points de base (pdb), soit une baisse de 7 pdb en moyenne chaque mois.
Fin 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel était de 4,20%.
En décembre 2024, il était redescendu à 3,32%. Au quatrième trimestre, le taux moyen s’est établi à 3,38%.
Une baisse qui profite à tous
Au cours du premier semestre 2024, les intentions d’achat de logements ont commencé à s’améliorer.
La baisse des taux a amélioré la solvabilité des emprunteurs. La BCE a soutenu le mouvement en diminuant par quatre fois ses taux de refinancement, tandis que la Banque de France diminuait par deux fois les taux d’usure.
La baisse des taux s’est poursuivi en janvier 2025, avec un taux moyen de 3,24% à mi-janvier, en recul de 8 pdb.
Les prêts aux durées les plus longues ont enregistré la diminution des taux la plus forte : 101 pdb pour les prêts sur 25 ans et 100 pdb sur ceux à 20 ans, contre 87 pdb pour ceux à 15 ans.
Cette baisse a profité à toutes les catégories d’emprunteurs, ceux aux revenus modestes, tout comme les moins bien dotés en apport personnel (primo accédants modestes, jeunes emprunteurs, familles nombreuses).
En décembre 2024, la moitié de l’ensemble des emprunteurs ont réussi à décrocher des prêts à des taux inférieurs à 3,30%.
Le remède des longues maturités
Depuis deux ans, la durée des prêts a atteint des niveaux très élevés.
Au quatrième trimestre 2024, la durée moyenne des crédits immobiliers aux particuliers a atteint 249 mois (262 mois dans le neuf, 261 dans l’ancien).
En décembre dernier, 68% des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur plus de 20 ans, contre 65% en 2023, et 48,1% en 2019, avant la mise en œuvre de la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) relatives pour limiter le taux d’effort des ménages. La part des prêts courts (moins de 15 ans) est tombée à 13,4% en décembre 2024 (20,2% en 2019).
Dans un contexte règlementaire plus sévère depuis fin 2019, les banques ont ainsi déplacé la production de crédits vers les prêts à long terme.
La durée est devenue la variable permettant d’améliorer la solvabilité des ménages. Mais sa portée commence à être limitée par la remontée du coût des opérations financées et le prix des logements.
Ainsi pour un emprunt de 100 K€, l’annuité de remboursement moyenne a effectivement baissé de 9,8 % par rapport à décembre 2023. Mais elle est plus élevée de 8,6 % par rapport à décembre 2022 et de 20,1 % par rapport à décembre 2021, avant la remontée des taux.
Du fait de la faiblesse de leurs apports et de leur capacité d’emprunt, ce sont les jeunes emprunteurs qui recourent le plus à des longues durées. Presque 80% des emprunteurs (78,8%) de moins de 35 ans ont bénéficié d’un emprunt de plus de 20 ans au quatrième trimestre 2024 (61,3 % en 2019).
Une solvabilité qui s’améliore
Malgré la hausse des prix des logements, l’indicateur de solvabilité se redresse grâce à de meilleures conditions de crédit.
L’indicateur s’établit fin 2024 à un des niveaux les plus élevés constatés depuis le début des années 2000. Globalement, les nouveaux emprunteurs ont moins recours au crédit (-0,1% en 2024, -8,3% en 2023), et cela pour deux raisons principales : un niveau élevé de mobilisation des apports personnels, le retour sur le marché de l’ancien de ménages aisés, « secundo acheteurs » avec revente répondant plus facilement aux contraintes exigées.
La reprise du marché
Depuis le mois de février 2024, la reprise d’activité rassure les professionnels de l’immobilier.
Dans un contexte de contraintes règlementaires et d’incertitudes politiques et économiques, le marché bénéficie du redressement des intentions d’achat des ménages.
A l’été 2024, ces intentions sont revenues au niveau de l’été 2022, lorsque les conditions de crédit étaient exceptionnelles, juste avant le début du conflit en Ukraine et la remontée des taux décrétée par la BCE. Les candidats à l’achat ont été confortés au cours du second semestre tout à la fois par le ralentissement de l’inflation, le recul des taux et le dynamisme de l’offre bancaire.
En 2024, la production a augmenté de +2,7 % (+43% au quatrième trimestre en glissement annuel contre -30,6% en 2023) et le nombre de prêts a crû de +23,2% (+50% au quatrième trimestre en glissement annuel).
Sur le neuf (une production en hausse de +4,2% sur 2024, +35,8% pour le nombre de prêts), l’embellie s’est transformée au cours des mois en une vraie reprise.
Dans l’ancien, la reprise est plus hésitante (production 2024 en niveau annuel de -0,4% contre -43% en 2023 ; nombre de prêts accordés (+7,2% en 2024 contre -40,1% en 2023) mais elle est réelle.
Cela permet aux experts de L’Observatoire Crédit Logement/ CSA d’affirmer que « le marché a maintenant renoué avec son dynamisme passé, en dépit du choc de la dépression qu’il a traversée. »
Pour revoir le replay de la conférence, cliquez ici.
Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais
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