Conférence de L'Observatoire
2ème trimestre 2024

Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels

Retrouvez la vidéo des chiffres clés en cliquant ici.

Décrue des taux et reprise de l’activité

Depuis quelques mois, s’affiche une tendance rassurante : la lente décrue des taux amorcée fin 2023 – début 2024.
En toile de fond, pointent les prémisses d’une reprise de l’activité du marché des crédits.

Chaque mois, le taux moyen recule d’environ 9 points de base (pdb).
Au second trimestre 2024, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 3,73% (3,68% dans le neuf, 3,74% dans l’ancien).

En juin, le taux moyen était de 3,66%, soit le niveau de juillet 2023.
Malgré certains freins (la BCE n’a relâché son principal taux de refinancement qu’à compter du 12 juin. Des tensions sont apparues sur les marchés financiers depuis avril), la baisse est confirmée.
Elle tient en grande partie à la politique des établissements bancaires, déterminés à redynamiser le marché des crédits immobiliers et à tirer leur épingle du jeu sur un marché très concurrentiel.

Une baisse pour tous

Les résultats sont là.
Depuis décembre 2023, on enregistre une diminution de 58 pdb sur le marché du neuf (3,63% en juin) et de 53 pdb dans l’ancien (3,67% en juin).
Pour les prêts sur 25 ans, la baisse est de 70 pdb contre 60 pdb pour les prêts à 15 ans.
Même les emprunteurs les moins avantagés (primo accédants modestes à faible apport, jeunes emprunteurs, familles nombreuses) ont bénéficié de cette baisse significative.

Comme on a pu le remarquer ces derniers mois, la stratégie de l’allongement des durées a commencé à s’émousser depuis une année.

Pour autant, la durée moyenne des prêts accordés reste très longue : 246 mois au second trimestre 2024 (267 mois pour l’accession dans le neuf, 258 mois pour l’ancien).
En 2001, la durée moyenne était de 13,6 ans. En 2014, elle était de 17,1 ans. En juin 2024, elle est de 20,8 ans !
La structure de la production reflète toujours la prédominance des prêts à long terme. En juin 2024, 64,5% des prêts à l’accession à la propriété sont d’une durée de 20 ans et plus (48,1% en 2019).
La part des prêts les plus courts (15 ans et moins) est de 14,7% (20,2% en 2019).

Grâce à la baisse des taux, la solvabilité de la demande s’est améliorée, avec une annuité moyenne en baisse de 6% depuis décembre 2023.
Mais ce coup de pouce est loin de compenser la hausse du coût des opérations à financer et des prix des logements.

En juin 2024, la capacité d’emprunt des ménages restait inférieure de 11,5% à son niveau de décembre 2022 (inférieure de 20% à celui de décembre 2021).
Un ménage qui pouvait emprunter 100 K€ à fin 2022 ne peut emprunter que 88,5 K€ en juin 2024.

Un accès au marché toujours difficile

Malgré la décrue des taux, l’accès à la propriété reste difficile pour les ménages, les plus modestes ne disposant pas d’apports suffisants.
Les plus aisés étant confrontés à des prix trop élevés.

Beaucoup sont contraints de renoncer à leurs projets ou de les revoir à la baisse (localisation moins prisée, diminution de surface, qualité énergétique ou environnementale moindre…).

Cette inflexion s’est traduite par une baisse du coût moyen des opérations (-6% en 2023, -3,7% sur le premier semestre 2024).

Cette baisse s’assagit depuis le début de l’année. Pour autant, le coût relatif d’une opération immobilière s’établit actuellement à quatre années de revenus, soit le niveau du printemps 2015.
La baisse du coût relatif d’une opération équivaut à un recul des prix de l’immobilier de 12,9% depuis fin 2022.

Des taux d’apport élevés

La contrainte de l’apport personnel joue fortement dans l’équation immobilière actuelle.

Le niveau de l’apport a progressé de 4,8% sur le premier semestre de cette année.
Au second trimestre 2024, le taux d’apport personnel moyen était de 60,6% supérieur au niveau du quatrième trimestre 2019 lorsque le marché était au zénith et les exigences en matière d’apport au plus bas.

Cette contrainte prend place dans un contexte de faible augmentation des revenus : +0,8% sur le premier semestre 2024 (en glissement annuel), contre +8,4% en 2023.

Signal paradoxal du marché, l’indicateur de solvabilité se redresse lentement. Cela est dû à la moindre présence de nouveaux emprunteurs (-6,4% en glissement annuel sur le premier semestre 2024, -8% en 2023) et au retour sur le marché de l’ancien, de ménages plus aisés, revendeurs d’un premier bien.

La reprise de l’activité

En dépit du plafonnement des taux d’effort imposés par la Banque de France et des incertitudes économiques générales, le marché des crédits retrouve des couleurs.

Au second trimestre 2024, la production des crédits a augmenté de 44,2% en glissement trimestriel (-1,9% au premier trimestre).

Le nombre de prêts a augmenté de +49,1% au second trimestre (en glissement trimestriel) contre +1,2% au premier trimestre.
Les analystes de l’Observatoire Crédit Logement – CSA estiment que l’on a franchi un point de retournement en février dernier.

Les indicateurs trimestriels ont commencé à se redresser, même si l’onde de la dépression ne s’est pas totalement dissipée (la production de crédits à fin juin recule encore de -25,5% en glissement annuel).

Le choc aura été rude, plus dur que celui connu à l’automne 2008, au cœur de la crise financière internationale venue des Etats-Unis ou lors du premier confinement lié à la pandémie du Covid.

Le marché du neuf reprend

Depuis le printemps, le marché du neuf affiche une nouvelle santé.

La production de crédits augmente rapidement : +47,7% au second trimestre (en glissement trimestriel).
Le nombre de prêts accordés bondit de 59,6% sur la même période (toujours en glissement trimestriel).
Les indicateurs trimestriels en glissement annuel confirment cette embellie.

Néanmoins, la reprise du marché ne peut pas faire oublier des freins tels que la contraction de l’offre liée à la dégradation de la production de PTZ et la mise en œuvre anticipée du Zéro Artificialisation Nette qui gèle les terrains à bâtir.

On observe par ailleurs que le coût des opérations dans le neuf a reculé au premier semestre 2024 de -3,1% en glissement annuel.
Le coût relatif s’est établi à 4,6 années de revenus au second trimestre contre 5 années il y a un an à la même époque.

Des niveaux d’apport élevés dans l’ancien

Dans l’ancien, le coût relatif des opérations réalisées se stabilise à bas niveau : 4,5 années de revenus eu second trimestre 2024 contre 4,7 années il y a un an.

Cette baisse est équivalente à un recul des prix de 13,9% des prix des logements anciens depuis la fin 2022.
Pour autant, le niveau de l’apport personnel a continué d’augmenter rapidement : +4,5% sur le premier semestre 2024 en glissement annuel.

Depuis 2019, l’apport moyen s’est accru de 50,2% et le taux d’apport personnel moyen de 58,8%.
Cela explique le retrait du marché des ménages faiblement dotés en apport (jeunes, primo accédants, emprunteurs modestes…).

Comme dans le neuf, le marché de l’ancien montre néanmoins une nouvelle vigueur qui, si elle se confirme, dissipera progressivement les effets de la sévère récession initiée à l’automne 2021.

Pour revoir le replay de la conférence, cliquez ici.

Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers  – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais