Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels

Une hausse des taux qui s’amplifie

Au 4ème trimestre 2022, le taux moyen des crédits a atteint 2,22%.

Depuis décembre 2021, le taux moyen a augmenté de 128 points de base sur l’ensemble du marché. Fin 2021, on pouvait emprunter sur 20 ans à 0,99%. Un an plus tard, il faut débourser 2,30%. La hausse des taux est généralisée, concernant à la fois tous les secteurs (travaux, ancien, neuf), toutes les durées, toutes les catégories d’emprunteurs.
Paradoxalement, les banques n’en profitent pas, la Banque Centrale ayant relevé son principal taux de refinancement. Déjà enrayée, la production nouvelle de crédits n’a pas réussi à rebondir.

La durée des crédits atteint un niveau jamais observé

La durée moyenne des crédits ne cesse de s’allonger pour atteindre en décembre dernier 20,7 ans, soit 248 mois. En 2001, les emprunteurs s’endettaient en moyenne pour 13,6 ans (163 mois).
La très longue maturité est devenue la norme. Au 4ème trimestre 2022, l’essentiel des prêts (65,2% des prêts bancaires à l’accession à la propriété) ont été octroyés sur une durée de 20 à 25 ans, contre 55,2% en 2021. La part des prêts courts (15 ans et moins) tombe à 14,3% à la fin 2022 contre 16,4% en 2021.
L’amortisseur de la durée des crédits permet d’adoucir les contraintes liées à la hausse des prix des logements, l’augmentation des apports personnels, et la remontée des taux.
Les plus jeunes ménages (moins de 35 ans), désavantagés en règle générale par de faibles apports et une moindre capacité d’emprunt, en profitent le plus. Au quatrième trimestre 2022, 78,2% ont emprunté sur plus de 20 ans (61,3% en 2019). Pour autant, l’effet « amortisseur » de l’allongement des durées risque un jour de perdre de son efficacité face à une remontée prolongée des taux.

Le coût des opérations progressent

Le coût moyen des opérations s’élève sous l’effet d’une transformation de la demande. Les clientèles les plus modestes ont été affectées par la perte de pouvoir d’achat et par la contraction de l’offre bancaire. Les ménages qui entrent sur le marché sont plus aisés, et mènent des projets plus importants (en termes de surfaces ou de qualité de biens). Cela induit mécaniquement une hausse du coût des opérations, établi au 4ème trimestre 2022 à 5 années de revenus contre 4,7 au 3ème trimestre. Le niveau de l’apport personnel n’a cessé de croître depuis trois ans : +43,5% entre le 4ème trimestre 2019 et le 4ème trimestre 2022, soit un supplément d’apport de 7,5 mois d’un emprunteur disposant de moins de trois SMIC.

Malgré le déplacement de la demande, l’indicateur de solvabilité, chahuté par une forte hausse des prix des logements, continue de se dégrader. Cette tendance est notamment liée à l’importance des projets immobiliers financés et au montant moyen des crédits mobilisés.

La chute de la production s’accélère

Les experts avaient vu juste il y a trois mois déjà. La dégradation du marché des crédits est incontestable.

Elle s’est encore amplifiée au 4ème trimestre, avec une chute en décembre de -44,1% pour la production et -42,6% pour le nombre de prêts. Dans le neuf, la production en décembre a dégringolé de -46,5% et le nombre de prêts de -44,6%.
Le décrochage s’est produit entre le printemps et l’été, sous le double effet de la remontée des taux et des hausses des prix de l’immobilier. Pour mémoire, rappelons que le coût des logements anciens a augmenté de +4,2% en 2022, hausse continue depuis 2019 (+14,5% entre 2019 et 2022).
A l’automne, l’offre de crédits n’a pu se redresser, contrairement à un mouvement classiquement enregistré. Malgré la revalorisation du taux d’usure depuis le 1er octobre, les marges des banques ont été comprimées par le relèvement des taux de la Banque Centrale Européenne, et cette détérioration de la profitabilité a contribué à la contraction de l’offre bancaire.
Sur l’ensemble de l’année 2022, le décrochage est de 20%, tant pour la production (-19,9%), que pour le nombre de prêts (-20,5%). Depuis la crise financière de l’automne 2008, le marché n’avait pas connu une récession de cette ampleur, exceptionnelle tant par la durée de la baisse que par la généralisation à tous les secteurs de l’immobilier résidentiel.
Selon l’Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers*, après une année 2021 exceptionnelle au cours de laquelle la demande de crédits immobiliers des particuliers avait atteint 199,5 milliards d’euros (+17,3%), la production de crédits devrait reculer de 9,8% en 2022 (180 milliards d’euros). Les experts anticipent la poursuite du recul en 2023.

  • Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers  – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais

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