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la conférence du 4ème trimestre 2020

Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels

Janvier 2021

Rien d’étonnant à ce que la crise sanitaire liée à la pandémie ait commencé à toucher l’activité du secteur immobilier. En 2020, la production a reculé de 16,5 % et le nombre de prêts de 18,1%. Mais le niveau des taux reste très bas, ce qui constitue un fort encouragement pour les ménages envisageant un achat immobilier.

Le système bancaire dans son ensemble aura largement apporté sa contribution pour aplanir les effets de la crise sanitaire. Au quatrième trimestre 2020, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 1,20%. Les banques parviennent à maintenir des taux très bas malgré la montée des risques de défaut liés à la crise économique et sociale.

Certes, on constate une légère hausse des taux (+6 points de base) par rapport à décembre 2019 (hausse plus sensible sur les durées les moins longues, +9 points sur les prêts à 15 ans). Les emprunteurs du quatrième groupe, les moins bons profils en termes de revenus et d’apport personnel, connaissent un léger durcissement des conditions par rapport à décembre 2019 (+11 points de base) sur les durées longues. Mais dans l’ensemble, le coût de l’argent pour des acheteurs immobiliers reste très attractif.

Les durées s’allongent sur 2020

L’allongement des durées a constitué un amortisseur face à la hausse des prix de l’immobilier.
Au 4ème trimestre 2020, la durée moyenne des prêts accordés était de 233 mois (250 mois pour l’accession dans le neuf et 246 mois pour l’accession dans l’ancien). Cette durée a augmenté de six mois depuis le début de la pandémie. Elle a permis à certains ménages de contenir le taux d’effort (part maximale des revenus qu’un emprunteur peut consacrer au remboursement de son prêt) sous la barre des 33%.

Désormais, plus de la moitié (51,2%) de la production est réalisée sur une durée comprise entre 20 et 25 ans. Le poids de ces maturités dans la production n’a jamais été aussi élevé. Les prêts les plus courts (15 ans et moins) ne représentent plus que 17,4% de la production, moitié moins que dans les années 2010.

Des opérations plus coûteuses

Le coût des opérations a grimpé de 4,6% en 2020 (deux fois plus vite qu’en 2019), reflet notamment de la hausse du prix des logements anciens. Il atteint désormais 4,5 années de revenus contre 4,3 années il y a un an. Sur le marché de l’ancien, le coût relatif des opérations s’élève à 5,3 années de revenus au 4ème trimestre 2020, contre 5,1 années un an auparavant. L’élévation du coût des opérations est d’autant plus notable qu’elle est concomitante à une hausse significative (+2,7%) des revenus des ménages à l’origine des opérations immobilières (hausse liée à une moindre représentation des ménages jeunes ou modestes).

Autre évolution notable, celle concernant le niveau d’apport personnel qui a bondi à 10,2%. Ces dernières années, les banques ont assoupli les conditions d’accès au crédit pour les ménages jeunes et/ou les plus modestes, ouvrant l’accès à la propriété à des personnes disposant de peu d’apport. Suite aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière énoncées en décembre 2019 (limitation des durées à 25 ans maximum, taux d’effort ne dépassant pas 33%), et même si elles ont été légèrement assouplies en décembre 2020 la production bancaire se reporte vers des profils plus aisés aux apports plus élevés.

L’indicateur de solvabilité qui a décroché courant de l’année 2017 reste faible, du fait de la suppression du dispositif public d’aides à l’accès à la propriété, et de la hausse des prix immobiliers.

Un dynamisme du marché mouvementé

La courbe de l’indicateur d’activité le montre : le marché ne pouvait pas être imperméable aux sérieux soubresauts qui l’ont secoué à partir de la fin 2019. Dès le début de l’année 2020, la hausse des prix de l’ancien et les injonctions à la prudence du HCSF avaient commencé à freiner l’activité (- 6,6 % pour le nombre de prêts accordés, en glissement annuel, sur les deux premiers mois de l’année). L’irruption du Covid 19, événement totalement inédit dans l’Histoire récente et les deux périodes de confinement qui l’ont ponctué courant 2020, ont fortement gêné les projets immobiliers en cours de réalisation. Si l’on y ajoute les premiers signes économiques et sociaux de la crise sanitaire, rien d’étonnant à ce que l’activité s’en ressente. Ce sont évidemment les ménages les plus impactés par la recommandation du HCSF qui ont connu la baisse la plus forte de leur demande : ceux dont les revenus sont inférieurs à 3 SMIC (36 % des emprunteurs) ont subi une chute de 24 % du nombre des opérations financées.

Dans les mois à venir, on verra la capacité du marché à surmonter la désorganisation due aux périodes de confinement et l’impact de la crise économique de 2020 liée au Covid.