Conférence de L'Observatoire
3e trimestre 2022

Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels

Hausse des taux et baisse de la production : le marché s’inquiète

Les taux remontent. Et même si les taux réels sont actuellement négatifs, les ménages sont inquiets. Quant à la production de crédits, elle passe du ralentissement à la dégradation.

Ukraine et inflation. Ce couple d’événements explique le retour des tensions financières et la remontée des taux. Depuis janvier 2022, le taux des crédits a augmenté de 82 pdb (points de base).

Au 3ème trimestre 2022, le taux moyen des crédits s’est établi à 1,78%. Toutes les catégories d’emprunteurs et toutes les durées sont concernées. A titre d’exemple, en septembre 2021, on pouvait emprunter sur 20 ans à 0,99%. Un an plus tard, toujours pour une durée d’emprunt de 20 ans, le taux est passé à 1,88%.
Les emprunteurs peuvent néanmoins se réconforter en considérant le rythme de l’inflation : selon l’Insee, de juillet 2021 à juillet 2022, l’indice des prix à la consommation harmonisé a augmenté de 6,8 %. Compte tenu de cette inflation, les taux d’intérêt réels sur les crédits immobiliers sont largement négatifs, phénomène rare jamais constaté depuis les années 1950.

La durée des crédits, amortisseur de conjoncture

Au 3ème trimestre 2022, la durée moyenne des prêts accordés a été de 241 mois (260 mois pour l’accession dans le neuf et 253 mois pour l’accession dans l’ancien). Désormais, on emprunte en moyenne sur 20 ans, contre 13,6 ans (163 mois) en 2001. En septembre 2022, 65 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur des durées de 20 ans à 25 ans. Toujours en septembre 2022, les prêts courts (15 ans et moins) n’ont représenté que 14,3% de la production, contre 20,2% en 2019.
Cet allongement de la durée des crédits contribue à ralentir le recul de la production de crédits. Pour autant, notent les experts de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, il n’est pas suffisant pour contrebalancer la hausse des prix des logements ou la hausse des taux d’apport personnels exigés. Surtout, l’efficacité de cet amortisseur s’érode avec la poursuite de la hausse des taux.

Le coût des opérations encore à la hausse

Le coût relatif des opérations réalisées atteint des niveaux très élevés : 4,7 années de revenus au 3ème trimestre 2022, contre 4,6 années il y a un an à la même époque. Il semble que cela reflète en partie une transformation de la demande, en faveur des ménages les plus aisés et des projets les plus ambitieux. Rappelons que les revenus des ménages les mieux dotés et les plus actifs sur le marché augmentent rapidement : +4,3 % pour les neuf premiers mois de l’année, en glissement annuel.
De leur côté, les clientèles les plus modestes sont fragilisées par le climat anxiogène, la remontée de l’inflation, la perte de pouvoir d’achat, et davantage touchées par les nouvelles exigences en matière d’apport personnel.
Le niveau de l’apport personnel s’accroît de 13,8 % pour les neuf premiers mois de l’année (en glissement annuel) contre +13.3 % en 2021. Par rapport au 4eme trimestre 2019, le niveau de l’apport personnel au 3ème trimestre 2022 a bondi de 44,5%. Concrètement, cela représente un supplément d’apport de sept mois de revenus pour un emprunteur disposant de moins de trois SMIC.
Avec la hausse des prix des logements, l’indicateur de solvabilité de la demande se dégrade encore. Une baisse liée à des achats plus ambitieux et à un montant moyen de crédits en hausse (+ 6,6 % pour les 9 premiers mois de l’année, en glissement annuel).

La dégradation du marché, un constat indéniable

Pour les observateurs spécialisés, on est désormais passé du ralentissement de la production à une dégradation du marché. Fin juin, le nombre de prêts accordés a reculé de 7,3% (mesuré en niveau semestriel glissant). La production de crédits a chuté de 5,6%. L’origine de cette dégradation est ancienne. Le rythme de production a ralenti dès l’été 2021. Progressivement, le resserrement des conditions d’octroi des crédits (liées aux critères de la HCSF) a commencé à se mettre en place. Nombre de ménages parmi les moins bien dotés en apport personnel ont dû renoncer à leurs projets d’achats.

Courant 2022, un cocktail de mauvaises nouvelles – conflit en Ukraine, retour de l’inflation, début de remontée des taux- a atteint le moral des ménages. De leur côté, les banques ont souffert dès le début de l’été d’un manque de profitabilité, dû notamment au maintien d’un taux d’usure inadapté alors que la BCE relevait son principal taux de refinancement.
La production réalisée durant les deux mois d’août et de septembre a dévissé de -32,4%, en glissement annuel, et le nombre de prêts de -34,7%. Dans son tableau de bord trimestriel 3ème trimestre 2022, l’Observatoire Crédit Logement / CSA pointe : « Une telle chute ne s’était pas constatée depuis l’automne 2008, au plus profond de la crise financière internationale. »
En niveau annuel glissant, la production de crédits a baissé à fin septembre de 9,5 %, en glissement annuel, et le nombre de prêts de 11,5%. Dans le neuf, le nombre de prêts accordés en septembre a reculé de 12,7%, et dans l’ancien de 20,6%.