Conférence de L'Observatoire
3ème trim. 2023

Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels

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La remonté des taux s’est poursuivie durant l’été. Rien d’étonnant à ce que les indicateurs d’activité restent fortement orientés à la baisse. Seule nouvelle positive, un léger rétablissement de la profitabilité des nouveaux crédits.

Une baisse d’activité profonde

Qu’il semble loin le temps où les taux flirtaient avec le 1% pour des prêts à 20 ou 25 ans…

Depuis deux ans, la courbe des taux de crédits a pris une allure fortement ascendante. Au troisième trimestre 2023, le taux moyen des crédits immobiliers aux particuliers s’est établi à 3,77%. Les banques dont les ressources se sont fortement renchéries (le principal taux de refinancement de la BCE est passé de 2,50% fin décembre 2022 à 4,50% fin septembre 2023) ont pu remonter leurs taux grâce aux revalorisations désormais mensuelles des taux d’usure.

En septembre, les trois-quarts des emprunteurs sur des prêts à 25 ans ont payé plus de 4,15%. Il y a deux ans, en septembre 2021, il suffisait de débourser 1,16% ! Même sur 15 ans, l’essentiel des emprunteurs déboursent quasiment 4% (précisément 3,81%). L’augmentation des taux touche toutes les catégories d’emprunteurs au troisième trimestre : +163 points de base pour les moins de trois SMIC, + 158 pdb pour les 5 SMIC et plus.

Les demandeurs de crédits se consoleront en relativisant le coût réel des crédits. L’inflation mesurée en août 2023 était de 4,8% sur un an. En moyenne annuelle, l’inflation serait de +5% en 2023, estime l’Insee.

Une durée moyenne qui se stabilise

Depuis le printemps 2023, la durée moyenne des crédits s’est stabilisée à 249 mois. Certes, il s’agit d’une durée très élevée : 20,7 ans, contre 13,6 ans en 2001. Mais néanmoins, la variable « durée » ne fonctionne plus comme amortisseur pour limiter les effets de la hausse des taux, de la montée des prix des logements, ou des exigences accrues en matière d’apport personnel.

Actuellement, la hausse des taux réduit la capacité d’emprunt des ménages (-16,7% depuis décembre 2022) sans que ces derniers puissent atténuer l’impact de cette hausse via l’étalement de l’emprunt.

La structure de production est aussi légèrement touchée. En septembre 2023, la part des prêts bancaires à l’accession à la propriété entre plus de 20 ans et 25 ans, a légèrement régressé à 64,1% contre 65,7% au 1er trimestre. La part des prêts courts (15 ans et moins) remonte à 15,8% en septembre contre 14,2% au 1er trimestre.

Pour autant, les jeunes ménages continuent de pallier leurs faibles apports et leur moindre capacité d’emprunt en recourant aux durées les plus élevées. 77,4% des moins de 35 ans ont recouru à un prêt à plus de 20 ans, contre 61,3% en 2019.

La barrière de l’apport personnel

L’accès au marché de plus en plus difficile pour les emprunteurs aux revenus modestes et au faible apport personnel. Même les ménages les plus aisés ont des difficultés à constituer cet apport compte tenu des prix élevés de l’immobilier dans de nombreuses agglomérations.

Au 3ème trimestre 2023, le taux d’apport personnel est supérieur de 50% au niveau constaté au 4eme trimestre 2019, période de zénith du marché, où le niveau d’apport demandé était le plus bas. Cela correspond à un supplément d’apport de 4 à 8 mois de revenus selon la catégorie de l’emprunteur. D’après les experts de l’Observatoire de l’immobilier, le poids accru de l’apport a un impact dépressif sur la demande bien plus important que la hausse des taux.

La plupart des futurs acquéreurs revoient leur projet à la baisse, que ce soit en termes de surface, de qualité ou de localisation. Après plusieurs années de progression, le coût des opérations réalisées recule pour la première fois (-6% pour les neuf premiers mois de l’année en glissement annuel). Il passe de 4,7 années de revenus en septembre 2022 à 4,1 en septembre 2023. Malgré cette révision à la baisse des projets, la demande ne se redresse pas.

Autre indicateur désormais orienté à la baisse, la solvabilité. La hausse des prix des logements et l’augmentation des taux des crédits se conjuguent pour dégrader l’indicateur de solvabilité, et cela en dépit du moindre recours aux crédits immobiliers (-8% pour les neuf premiers mois de l’année).

La chute de la production

Fin septembre 2023, la production de crédits en niveau annuel glissant est en baisse de 44% en glissement annuel et le nombre de prêts recule de 43,4%. Cette chute de l’activité est plus importante que celle connue à l’automne 2008, en pleine crise financière internationale, ou pendant le premier confinement. Cette baisse touche tous les secteurs de l’immobilier.

Dans le neuf, la production de crédits a baissé en glissement annuel de 43,9% et le nombre de prêts bancaires de 42,3%. Dans l’ancien, la baisse est du même ordre : 42,3% pour la production et 40,7% pour le nombre de prêts accordés (même période, mêmes critères).

La chute du marché est bien entendu liée à la remontée des taux et au resserrement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France. Les banques bénéficient de la nouvelle règle de mensualisation des taux d’usure qui facilite une hausse des taux accordés et contribue à la restauration des marges commerciales. Mais simultanément, les banques centrales ont régulièrement relevé leurs taux et continué à fermer les robinets. Les analystes les plus optimistes remarquent néanmoins que cette année, l’activité du troisième trimestre, traditionnellement en repli, a relativement mieux résisté que les années précédentes. On peut y voir l’effet d’une légère amélioration de la profitabilité depuis juin dernier, et pourquoi pas, l’annonce d’une éclaircie de l’horizon du marché.

Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers  – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais