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la conférence du 2ème trimestre 2021

Au 2eme trimestre 2021, le taux moyen des crédits immobiliers est tombé à 1,06% en moyenne (1,11% pour l’accession dans le neuf, 1,08% pour l’accession dans l’ancien). Ce taux a perdu neuf points de base par rapport à décembre 2020 (1,15%). Il faut y voir l’effet du volontarisme des banques qui maintiennent des conditions de crédit extrêmement avantageuses pour soutenir la demande de crédits immobiliers des particuliers.

Toutes maturités, tous emprunteurs

Toutes les maturités de crédit sont concernées par la baisse des taux. Le taux moyen des prêts à 15 ou 20 ans a reculé de 11 points de base, celui des prêts à plus de 25 ans de 17 points de base. Toutes les catégories d’emprunteurs en bénéficient.

Les emprunteurs aux revenus et apports les moins élevés (dits du 3ème et 4ème groupe) ont même bénéficié d’une baisse de taux plus rapide que celle des autres emprunteurs sur les durées les plus longues (22 points de base sur les durées de 25 ans contre 5 points pour les emprunteurs au meilleur profil).
Quant aux emprunteurs aux meilleurs profils (1er groupe), ils ont bénéficié au second trimestre 2021 de taux à 0,64% sur 15 ans, et 0,78% sur 20 ans. Compte tenu que le rythme de l’inflation (Indice des prix harmonisé) était de 0,80% en juin, on avoisine les taux réels négatifs ou nuls.

Une majorité de prêts de plus de 20 ans

Second facteur de soutien de l’activité immobilière, la durée moyenne des prêts accordés s’est établi en juin 2021 à 237 mois, soit huit mois de plus qu’en décembre 2020. Un niveau jamais atteint par le passé. On continue donc d’observer une déformation de la structure de la production avec plus de la moitié (55,9% de la production) réalisée sur les durées 20 à 25 ans. Les prêts les plus courts (15 ans et moins) ne représentent que 16% du total de la production (contre environ 33% au début des années 2010).

Le coût relatif : 4,6 années de revenus

Le coût des opérations a un peu ralenti depuis le début de l’année (+1,1%) après une hausse significative en 2020 (+2,7%). Pour autant, le coût relatif des opérations immobilières atteint désormais 4,6 années de revenus au second trimestre 2021 (5,4 années dans le neuf). Le niveau d’apport personnel a augmenté rapidement de 12,6% (vs 10.7% en 2020 en glissement annuel) sur le premier semestre 2021.
Alors que la baisse du taux d’apport personnel avait fortement contribué ces dernières années à soutenir le marché immobilier, la remontée de ce taux pèse sur une partie des projets immobiliers.

Les ménages les moins fortunés sortent

Les ménages les moins fortunés (jeunes, revenus inférieurs à trois SMIC) qui étaient entrés en plus grand nombre sur le marché de l’immobilier sont en train de le déserter. De leur côté, les emprunteurs qui ont les moyens d’accéder au marché bénéficient de très bonnes capacités d’emprunt. Aussi, l’indicateur de solvabilité continue-t-il de se redresser pour atteindre progressivement les niveaux élevés constatés au milieu des années 2010.

L’activité au cœur d’un contexte très contrasté

Le marché est tiraillé par des forces contradictoires depuis près de 18 mois. Après une très bonne année 2019, le marché de l’immobilier a subi en 2020 une vague de confinements et le blocage partiel de l’activité nationale. En 2020, la production a donc baissé de 16,5% et le nombre de prêts accordés de 18,1%. En décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière a renouvelé ses recommandations (limitation des durées à 25 ans maximum, taux d’effort ne dépassant pas 33%). Le marché qui avait recommencé à chuter en décembre, s’est encore dégradé en janvier et en février, pour se relever au printemps grâce au dynamisme bancaire et à un niveau de taux extrêmement attractif.

Une évolution mitigée

Ce rebond est très significatif dans l’ancien. Malgré une forte hausse du coût moyen des opérations (+4,5% sur le premier semestre 2021 en glissement annuel) et un coût relatif des opérations qui atteint le niveau record de 5,5 années de revenus au 2ème trimestre 2021 (contre 5,2 années un an auparavant), le marché se dynamise depuis mars 2021. Les chiffres de juin 2021 (en niveau annuel glissant), +25,6% pour la production et +19,5% pour le nombre de prêts accordés, en témoignent.
Dans le neuf, l’évolution est plus mitigée. En juin 2021, la production (en niveau annuel glissant) recule de -6,4% (après une baisse de -11,1% en juin 2020) et le nombre de prêts accordés baisse de -6,1% (contre -17,8% en juin 2020).

Compte tenu du caractère hors normes de l’année 2020, il est instructif de comparer les résultats enregistrés courant du second trimestre 2021, avec la période équivalente en 2019. On constate alors que la production mesurée au 2ème trimestre 2021, en niveau trimestriel glissant, est en retrait de 10,1% par rapport au 2ème trimestre 2019.