Conférence de L'Observatoire
2ème trim. 2023

Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels

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La hausse des taux se calme, la baisse de la production se poursuit

La remontée des taux s’assagit un petit peu au deuxième trimestre 2022. Mais les conditions de l’offre et de la demande sont peu favorables, et la production de crédits continue de chuter.

Les taux montent toujours, mais un peu moins rapidement. Au second trimestre, la hausse des taux est de +14 pdb par mois contre +23 pdb au premier trimestre 2023. Pour autant, le taux moyen de crédits aura augmenté depuis janvier 2023 de 18 pdb par mois en moyenne pour finalement atteindre 3,29%.
Concrètement, cela signifie un très net renchérissement du financement immobilier pour la majorité des emprunteurs. Sur les prêts immobiliers à 25 ans accordés en juin, les taux dépassaient 3,50% pour les trois-quarts des emprunteurs, les moins bien dotés en apport personnel payant plus de 4%. En juin 2021, il suffisait de débourser 1,18% pour décrocher un prêt à 25 ans !

La remontée des taux touche toutes les catégories d’emprunteurs avec des hausses de plus de 100 pdb, quel que soit le niveau de revenus, même si les emprunteurs avec les plus mauvais profils sont les plus pénalisés (+137 pdb sur des prêts à 25 ans). Dans ce contexte de hausse des taux, les banques, confrontées au renchérissement de leurs ressources (taux de refinancement de la BCE, taux moyen des dépôts d’épargne) peinent à dégager de la profitabilité sur les nouveaux crédits, et cela malgré la revalorisation du taux d’usure en janvier dernier et sa mensualisation.

La durée des taux, un amortisseur moins efficace

La durée moyenne des crédits reste exceptionnellement élevée : 249 mois au premier trimestre 2023. Mais l’allongement de la durée des crédits ne semble plus de nature à amortir la double hausse, celle des taux et celle des prix des logements, subie par l’investisseur immobilier. La capacité d’emprunt des ménages se voit fortement amputée. Entre décembre 2021 et juin 2023, cette capacité a chuté de 20,5%. Un ménage qui pouvait emprunter 100 K€ à la fin 2021, ne peut plus emprunter que 79,5 K€ en juin 2023. L’avantage apporté par l’allongement des durées devient marginal (environ 2 K€ dans l’exemple retenu).

Une autre limite semble atteinte : celle de la déformation de la structure de la production. En juin, 66,6% des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés entre 20 et 25 ans, contre 66,2% au premier trimestre. En 2019, cette tranche de durées ne représentait que 46%. La part des prêts courts (15 ans et moins) reste stable à 14%.

L’allongement de la durée des prêts n’est plus le procédé miracle grâce auquel atténuer l’impact négatif de la hausse des prix immobiliers et de la remontée des taux. Il n’empêche, cela reste la clef de l’acquisition d’un toit pour les plus jeunes, freinés par leurs faibles apports et leur moindre capacité d’emprunt. 79,2% des moins de 35 ans ont recouru à un prêt à plus de 20 ans au second trimestre 2023 (61,3% en 2019).

Revenus en hausse, projets abandonnés

Les ménages ont globalement vu leurs revenus augmenter depuis le début de l’année, dissipant ainsi en partie la hausse des prix à la consommation. Mais cela n’a pas suffi à contrebalancer les nouvelles exigences en matière d’apport personnel. Au second trimestre 2023, le niveau de l’apport personnel moyen a été de 49,7% supérieur à celui du 4ème trimestre 2019 (époque florissante où les exigences en matière d’apport étaient particulièrement basses). Pour un emprunteur disposant de moins de trois SMIC, cela représente environ huit mois de revenus. Toutes catégories d’emprunteurs confondues, nombre de ménages sont contraints à renoncer à leurs projets ou à revoir à la baisse leurs ambitions. Le coût des opérations réalisées recule après plusieurs années de progression rapide.

Dans ce contexte de marché difficile, l’indicateur de solvabilité regrimpe depuis quelques mois. Curieux paradoxe dû à de simples effets mécaniques. D’une part, les nouveaux emprunteurs recourent moins au crédit immobilier (-7,7% au premier semestre 2023, en glissement annuel, contre +3,7% en 2022). D’autre part, le coût relatif des opérations diminue fortement, tombant à 4,2 années de revenus, contre 4,8 années il y a un an (sans que cela n’ait d’effet de rebond sur la demande). Mais cela n’annonce pas forcément une reprise du marché.

La chute continue de la production

Le relèvement des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (le principal taux de refinancement a été porté à 4% le 21 juin dernier) a obéré le rétablissement de la profitabilité des nouveaux crédits. D’un côté, des conditions de refinancement très resserrées; de l’autre, une demande de crédits asphyxiée pour les raisons mentionnées… Rien d’étonnant à ce que la chute de la production de crédits amorcée à la mi-2022, ne se poursuive au second trimestre 2023. En glissement annuel, la production de crédits au premier semestre 2023 décroche de 46,1% et le nombre de crédits accordés d’autant. Si l’on scrute les chiffres de près, on constate même une accélération de la chute au second trimestre (51,2%). Fin juin, en niveau annuel glissant, la chute de la production est de 41%.

Le repli observé est tout aussi important dans le neuf que dans l’ancien. Dans le neuf, en glissement annuel, au premier semestre 2023, la chute de la production est de 44,8%. Dans l’ancien, la baisse est de 45,7%. Le décrochage du marché à la mi 2023 est supérieur à celui observé à l’automne 2008, au cœur de la crise financière internationale.

Les scénarios macro-économiques et financiers qui circulent actuellement restent très prudents malgré l’accalmie anticipée de l’inflation et la dissipation d’une récession économique en Occident. Le coût de l’argent devrait rester relativement élevé. Le taux moyen du crédit en 2023 devrait avoisiner 3,40%, avec un pic à 4% environ en fin d’année, et une lente décrue en 2024.

Nouveauté :  Répartition du parc et du flux selon l’étiquette énergétique

L’Observatoire Crédit Logement/CSA analyse désormais les caractéristiques des achats de logements neufs et anciens réalisés par les particuliers et répartis selon leur étiquette énergétique.

En se limitant aux seules opérations réalisées depuis 2015, l’échantillon compte 1 109 milliers d’opérations réalisées et concerne donc14,6% de l’ensemble des achats réalisés d’après l’Observatoire du Financement du Logement (Institut CSA).

Pour autant, la répartition du flux des achats réalisés depuis 2015 ne se distingue pas fondamentalement de celle du parc de résidences principales occupées par leurs propriétaires. Par exemple, la proportion de « passoires énergétiques » est comparable. Néanmoins, la qualité énergétique des achats réalisées depuis 2015 est (un peu) meilleure que celle d’un parc composé de logements acquis depuis parfois de très nombreuses années et faiblement améliorés.

On constate également qu’avec l’augmentation du niveau de revenus des emprunteurs, la qualité énergétique des logements acquis s’améliore. D’ailleurs, ce sont les acquéreurs avec 5 SMIC et plus qui achètent le plus fréquemment des logements « mal classés » 18,8%de passoires, par exemple, contre 16,9% pour les moins de 2 SMIC.

Enfin, concernant l’âge des emprunteurs, les plus jeunes n’acquièrent pas forcément des logements dont la qualité énergétique serait moindre que celles des autres acheteurs. ils sont par exemple 16,1% à avoir acquis un logement classé F ou G, contre 16,4% pour les plus jeunes. 

Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers  – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais