Conférence de L'Observatoire
2ème trimestre 2024
Les chiffres du marché du financement immobilier.
La demande de crédits a commencé à s’essouffler depuis la fin 2019. Avec la crise sanitaire et la grande incertitude économique, les risques sur les crédits immobiliers se sont accrus, entraînant une remontée des taux des prêts du secteur concurrentiel de 21 points de base par rapport à décembre 2019.
Le marché se durcit
La situation sanitaire exceptionnelle connue par la France et le reste du monde au printemps dernier ne pouvait pas rester sans effet dans le secteur immobilier. Remontée du chômage, pertes de pouvoir d’achat, incertitudes sur l’avenir ont fortement accru les risques des établissements prêteurs. Les taux ont commencé à se tendre en mai dernier. Au second trimestre 2020, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 1,25%. Entre décembre 2019 et juin 2020, on a ainsi enregistré une hausse de 20 points de base. Pour les emprunteurs présentant les moins bons profils, la hausse des taux moyens atteint même 28 points de base. Pour la première fois depuis deux ans, le taux moyen des crédits est repassé au-dessus de l’inflation.
Fléchissement de la demande
En réalité, le marché a commencé à fléchir avant même l’épisode du Covid 19. Après trois trimestres de croissance ininterrompue, la demande de crédits, a commencé à ralentir dès novembre 2019, sous le coup de la hausse des prix de l’ancien et des recommandations officielles appelant à la prudence. Au cours des deux premiers mois 2020, le nombre des prêts a reculé de 6,6% en glissement annuel. L’onde de choc liée à la pandémie et au confinement a bien entendu aggravé la déstabilisation du marché. En juin, l’activité mesurée en niveau annuel glissant recule de -10% (contre 11,2% l’année précédente à la même époque. La baisse de la production et celle du nombre de prêts sont tout aussi significatives dans l’ancien que dans le neuf.
La durée moyenne s’allonge
La structure de la production de crédits s’est fortement déformée à partir d’avril dernier, la part des emprunteurs les moins dotés en apport personnel (emprunteurs modestes ou/et en primo accession) reculant nettement. Pour autant, la durée moyenne des prêts bancaires (de l’ordre de 228 mois en 2019 et au premier trimestre 2020) a augmenté de deux mois, contrebalançant la remontée des taux et la hausse des prix des logements.
Concernant les seuls prêts à l’accession à la propriété, quasiment la moitié de la production (49,6%) recouvre des prêts de 20 à 25 ans. La part des prêts longs n’a jamais été aussi importante.
Des opérations plus coûteuses
La structure du marché se déplace vers les opérations les plus coûteuses. Ceci est lié à la fois à l’augmentation du prix des logements anciens et à la part de production plus importante des clientèles plus aisées. Le coût relatif des opérations réalisées par les ménages a augmenté de 4,3% en glissement annuel au premier semestre 2020 contre 0,5% en 2019. Ce coût est de 4,4 années de revenus, dans un contexte de hausse des revenus des ménages (+2,5% au premier semestre 2020, contre +0,5% en 2019).
Un apport personnel plus important
Phénomène marquant de l’année 2020, à relier aux recommandations du HCSF, le niveau de l’apport personnel a augmenté en glissement annuel de +8,4% contre -5,2% en 2019. On assiste ainsi à la fin de l’ouverture du marché aux ménages jeunes et/ou modestes faiblement dotés en apport personnel. Malgré l’orientation du marché sur les profils de clientèles les plus sûrs, l’indicateur de solvabilité de la demande est malmené.
Une forte baisse de la production en 2020
Après une année 2019 exceptionnelle marquée par une hausse de la production (hors rachats de créances) de 10,3%, l’année 2020 s’annonçait comme une année de pause. La crise du Covid vient accentuer la baisse prévue, et l’on anticipe d’ores et déjà une chute de la production de 26,2% en 2020 et de 36,8% sur les deux années 2020 – 2021.
