Les chiffres du marché du financement immobilier.
Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels
Retrouvez la vidéo des chiffres clés en cliquant ici.
Les faux-semblants de la reprise
Au cours du second trimestre 2025, la baisse des taux amorcée en décembre 2023 qui a vu chuter les taux de plus de 4,20% à 3,16% s’est quasiment interrompue. Le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel a reculé au second trimestre de deux modestes points de base (pdb) pour atteindre 3,08%. Les coups de pouce de la BCE qui a diminué à deux reprises son principal taux de refinancement (une baisse totale de 50 pdb pour atteindre 2,15%) n’ont plus eu d’impact sur les taux.
Les taux des trois marchés – travaux (3,03% en juin), ancien (3,08%), neuf (3,05%) – restent arrimés autour de 3% et quelques points de base.
Néanmoins, la fin de la baisse des taux n’a pas enrayé le rebond de l’activité connu depuis mai 2024. En juin 2025, presque la moitié des emprunteurs ont bénéficié de taux inférieurs à 3% (en mars, la proportion avait été des deux-tiers).
Les longues durées, un palliatif
Au second trimestre 2025, la durée moyenne des prêts accordés a été de 249 mois (263 mois pour l’accession dans le neuf et dans l’ancien). 69% des prêts bancaires d’accès à la propriété ont été octroyés sur une durée de plus de 20 ans en juin 2025 (65,3% en 2024, 48,1% en 2019).
La longue durée a été et reste le moyen de contenir la charge financière des crédits. Mais il faut souligner que depuis février dernier, l’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100 K€ ne baisse plus.
La solvabilité se dégrade
Depuis que l’inflation est maîtrisée, les revenus des emprunteurs augmentent moins rapidement. Le prix des logements et le coût des opérations, eux, ne cessent de s’accroître.
Compte tenu d’une baisse du niveau de l’apport personnel constatée en 2025, rien d’étonnant à ce que l’indicateur de solvabilité se dégrade. Les optimistes préfèreront noter que cet indicateur reste supérieur à sa moyenne de longue période.
Un rythme d’activité faussement séduisant
Certes, les chiffres d’activité de l’année en cours sont positifs. La production de crédits a cru de 27,9% au second trimestre 2025 par rapport au premier trimestre.
Toujours au second trimestre, l’activité en glissement annuel (par rapport au second trimestre 2024) progresse de 31,7%. Mais si l’on analyse plus finement les données, on découvre que les rythmes de progression commencent à ralentir… La reprise perd déjà de sa vigueur.
Surtout, ces « bons chiffres » d’activité sont liés à un effet relatif de comparaison avec une mauvaise année 2024.
En réalité, l’activité du premier semestre 2025 est inférieure de 39% pour la production, et de 29% pour le nombre de prêts accordés, au niveau moyen des années 2016 à 2019. Cela rappelle l’ampleur de la crise qui a mis à mal le marché immobilier depuis 2020.
Or, les hypothèques (dégradation du marché de l’emploi, cadre politico-économique détérioré, accès resserré au crédit imposé par la Banque de France) ne sont pas levées.
Apports élevés dans le neuf comme dans l’ancien
Le coût relatif des opérations dans le neuf s‘établit à 4,9 années de revenus au second trimestre 2025 contre 4,6 années il y a un an.
Un niveau néanmoins plus bas que celui constaté entre 2016 et 2023. La forte hausse du taux d’apport ces six dernières années (38,8% par rapport à 2019) a constitué la solution au resserrement de l’accès au crédit.
Dans l’ancien, la pression sur le coût des opérations, en lien avec la remontée des prix, se renforce : 4,5 années de revenus au second trimestre 2025, contre 4,4 années de revenus il y a un an. Le taux d’apport personnel moyen, en léger recul (- 10,5 % au second trimestre 2025) est encore 35,2 % supérieur à ce qu’il était en 2019.
Incertitudes sur les taux
La fin d’année devrait être entachée d’incertitudes en matière de taux.
Hormis un probable effort « promotionnel » sur les taux en fin d’été afin de consolider la production de crédits de l’année, les analystes n’anticipent pas de nouvelle baisse dans le contexte politique et économique actuel, tant national qu’international. Une remontée des taux est même attendue en 2026.
Une reprise bridée
Au global, malgré des mesures en faveur de la construction de logements,
la reprise apparaît comme bridée.
Les intentions d’achats immobiliers des ménages qui s’étaient redressées en 2024 sont de nouveau orientées à la baisse. La remontée des prix de l’immobilier grignote les capacités d’achat des ménages.
Le contexte politico-économique et les contraintes règlementaires de l’accès au crédit des particuliers pèsent sur le redressement du marché des crédits.
La progression de la production permettra seulement de retrouver en 2025 le niveau de 2023. Soit un niveau de production (en volume au prix de l’IPCH – Indice des prix à la consommation harmonisé) inférieur de 23 % aux années 2017-2022.
Pour revoir le replay de la conférence du 2ème trimestre 2025, cliquez ici.
Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais
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