Les chiffres du marché du financement immobilier.
Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels
Retrouvez la vidéo des chiffres clés en cliquant ici.
En ce début 2025, la courbe des taux des crédits reste fidèle à l’inflexion – à la baisse – amorcée en décembre 2023.
En 2024, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel a reculé en moyenne chaque mois de 7 points de base (pdb). En janvier dernier et en mars, le recul a même été de 9 pdb pour finalement amener les taux à 3,09%.
Au 1er trimestre 2025, le taux moyen s’établit à 3,16%.
Aidée par la BCE qui a continué à diminuer le taux de refinancement (2,65% à la mi-mars), les banques continuent d’encourager la reprise dans le secteur immobilier. Cette volonté est d’autant plus marquante qu’elle a pris place dans un contexte politique français et international troublé. Elle tranche encore plus aujourd’hui dans un monde politique et économique caractérisé par de très grandes incertitudes et l’ombre de la stagnation.
Toujours est-il que nombre de ménages ont profité de la fenêtre conjoncturelle de ces derniers mois : en mars, les deux-tiers des emprunteurs ont obtenu des taux inférieurs à 3% !
Depuis décembre dernier, le taux moyen sur le marché du neuf a baissé de 22 pdb (3,07% en mars 2025), celui sur le marché de l’ancien de 23 pdb (3,09% en mars).
Toutes les maturités de prêts ont bénéficié de la diminution des taux : 24 pdb pour les prêts à 25 ans, comme pour les prêts à 15 ans.
Les ménages dits du 2ème et 3ème groupe bénéficiant d’un taux d’apport personnel ont bénéficié des baisses les plus conséquentes (31 pdb pour des prêts à 25 ans pour le 3ème groupe).
Les emprunteurs au profil moins avantageux (primo accédants modestes faiblement dotés, jeunes emprunteurs…) ont également profité d’une diminution sensible (19 pdb depuis décembre 2024).
Au premier trimestre 2025, la durée moyenne des prêts accordés s’est établie à 249 mois (267 mois pour l’accession dans le neuf, 263 mois pour l’accession dans l’ancien).
En mars 2025, 68% des prêts bancaires d’accès à la propriété ont été accordés sur une durée de plus de 20 ans (65,5% en 2024 et 48,1% en 2019).
L’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100 KE était en mars 2025 de 10% inférieure à celle de décembre 2023.
La diminution du poids des annuités et l’allègement des taux d’apport personnel sont des éléments clés de la redynamisation de la politique de crédits de la banque.
Autre variable positive, le retour sur les marchés du neuf et de l’ancien d’acheteurs plus aisés (cadres et professions libérales), comme le traduit la remontée du coût des opérations au premier trimestre 2025.
Ces ménages aux revenus plus confortables satisfont plus facilement aux contraintes imposées en matière de plafonnement de taux d’effort des emprunteurs.
L’indicateur de solvabilité s’établit au 1er trimestre 2025 à un des niveaux les plus élevés depuis le début des années 2000.
Chacun se félicitera des signes actuels d’activité : la production de crédits en mars 2025 a bondi de +48,4% en glissement annuel (+43% en décembre), et le nombre de prêts accordés de 52,8% (+50% en décembre 2024).
Le regain de dynamisme du marché des crédits est donc sensible, comparativement au mauvais début de l’année 2024.
En réalité, il reste encore timide. La production de crédits n’a progressé que de 1,8% au premier trimestre 2025, par rapport au quatrième trimestre 2024, et le nombre de prêts accordés de 3%.
Le début de reprise n’a pas effacé les traces du repli des marchés connu depuis 2020.
En mars 2025, le nombre de prêts accordés est encore en retrait de 25% par rapport au niveau moyen des années 2016 à 2019.
Surtout, cette reprise semble fragilisée par plusieurs menaces : la dégradation du marché de l’emploi et du cadre politico-économique des marchés immobiliers, la politique américaine, les désordres climatiques.
Pour de nombreux ménages (emprunteurs modestes faiblement dotés, ménages plus aisés mais à l’apport insuffisant pour les achats convoités), l’accès au marché reste difficile depuis le resserrement règlementaire de l’accès au crédit.
L’augmentation des revenus des emprunteurs (+2,9% au 1er trimestre 2025, en glissement annuel) est moins rapide que par le passé.
Le coût relatif des opérations qui baissait rapidement depuis 2023 s’est stabilisé en 2024 et en ce début d’année.
Il s’établit à 4,1 années de revenus au premier trimestre 2025, contre quatre années il y a un an à la même époque. C’est un coût très inférieur à celui constaté il y a trois ans (4,8 années de revenus au premier trimestre 2022).
Pourtant, la barre reste très haute pour beaucoup de ménages. Depuis que les autorités financières ont plafonné le taux d’effort des emprunteurs, le taux d’apport personnel moyen s’est fortement alourdi.
Au premier trimestre 2025, il est de 47,6% supérieur au niveau de la fin 2019, période bénite du marché. Cette charge reste donc très élevée malgré un léger allègement ces derniers mois (-4,2% au premier trimestre 2025).
Malgré tout, l’indicateur de solvabilité de la demande s’est nettement redressé depuis l’été 2024, boosté par les conditions de crédit et le retour des ménages plus aisés, secundo acheteurs.
Il s’établit à l’un des niveaux les plus élevés depuis le début des années 2000.
Le marché du neuf joue une partition entre reprise et valse-hésitation conjoncturelle.
L’embellie qui s’est dessinée courant de l’année 2024 débouche sur des performances incertaines.
Au premier trimestre 2025, la production a reculé de 1,5% en glissement trimestriel, et le nombre de prêts de 1,3%.
Les conjoncturistes les plus optimistes mettent en avant les indicateurs trimestriels comme la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant (+47,8% en mars 2025, en glissement annuel) et +56,3% pour le nombre de prêts accordés.
En niveau annuel glissant, le regain du marché est également confirmé.
Dans l’ancien, on retrouve divers signes de la dynamique des marchés immobiliers.
Par exemple, la production de crédits au premier trimestre 2025 est en progression de 12,7% en glissement trimestriel (13,3% pour le nombre de prêts accordés).
En niveau annuel glissant, la production augmente de 23,1% en glissement annuel en mars 2025 (-0,4% en 2024).
Les courbes ont pris un mouvement ascendant, mais chacun se demande jusqu’à quand.
Pour revoir le replay de la conférence du 1er trimestre 2025, cliquez ici.
Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais
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