Les chiffres du marché du financement immobilier.
Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels
Retrouvez la vidéo des chiffres clés en cliquant ici.
De l’embellie à la reprise
Comme le soldat Ryan dans le film de Steven Spielberg, il fallait « sauver le marché des crédits immobiliers ».
Après le franchissement de la barre des 4%, les taux ont commencé à s’infléchir en décembre 2023.
Les acteurs bancaires ont favorisé la détente des taux et l’allongement des durées pour ranimer le marché.
Entre décembre 2023 et juin dernier, le taux moyen des crédits immobiliers a reculé de neuf points de base (pdb) en moyenne chaque mois, pour s’établir au début de l’été à 3,65 %, contre 4,20 % six mois auparavant.
Et cela dans un contexte où la Banque de France et la BCE, inquiètes des tensions inflationnistes, maintenaient des politiques restrictives tout au long du premier semestre 2024.
Rappelons que la BCE a relâché son principal taux directeur, suspendu à 4,50% depuis septembre 2023, seulement à partir du mois de juin.
Consolider la reprise
Après la classique pause estivale, les établissements bancaires ont continué leur démarche de « réanimation » du marché en baissant leurs barèmes.
En septembre dernier, le taux moyen s’est établi à 3,54%.
La BCE qui a réduit à 4% son taux principal de refinancement en septembre dernier, et la Banque de France sont désormais sur cette longueur d’ondes : il faut consolider la reprise.
Entre décembre 2023 et septembre 2024, on constate une diminution de 66 points de base sur l’ensemble du marché.
Au troisième trimestre 2024, le taux moyen des crédits s’est établi à 3,59%.
Les prêts aux durées les plus longues, 20 et 25 ans, bénéficient de la plus forte baisse (76 points de base).
Même les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel (primo accédants modestes, jeunes emprunteurs, familles nombreuses) sont bénéficiaires de la détente des taux et empruntent désormais en majorité à des taux inférieurs à 3,80%.
La durée élevée, l’autre soutien de la demande
Au troisième trimestre 2024, la durée moyenne des prêts accordés s’est établie à 248 mois.
Les jeunes emprunteurs à la capacité d’emprunt réduite, recourent le plus aux durées les plus longues.
Parmi les moins de 35 ans, 78,2% bénéficient d’un prêt à plus de vingt ans au troisième trimestre 2024 (61,3% en 2019).
Ce déplacement vers des prêts à plus de vingt ans a été en partie encouragé par les contraintes de la Banque de France.
En décembre 2019, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé le taux d’endettement, exprimé par le taux d’effort à 35%.
Par taux d’effort, on entend le rapport entre la somme des dépenses liées à l’habitation principale (charges d’emprunt, taxe d’habitation, factures d’eau et d’énergie…) et les revenus du ménage.
Compte tenu de l’évolution de la durée moyenne des prêts, la structure de la production se déforme. En septembre 2024, 68,2% des prêts bancaires à l’accession à la propriété avaient une durée de plus de vingt ans, contre 65,1% en 2023, et 48,1% en 2019 avant la recommandation du HCSF.
Le redémarrage de la production
Malgré les incertitudes politico-économiques, la conjoncture du marché des crédits s’améliore.
Les intentions d’achat immobilier des ménages ont retrouvé leur niveau du début de l’année 2022, avant le déclenchement du conflit en Ukraine et le resserrement monétaire de la BCE. Les emprunteurs ont retrouvé le chemin des banques et celles-ci ont su se montrer attrayantes.
Au troisième trimestre, en glissement annuel, la production de crédits a augmenté de 11,4% en GA (contre -37,8% en septembre 2023) et le nombre de prêts accordés à bondi de 36% contre -36% un an auparavant.
Certes, le marché n’a pas encore retrouvé sa pleine capacité après ce que l’on peut appeler une dépression. La production de crédits mesurée à fin septembre en niveau annuel glissant, recule encore de 13,8%, mais ce même indicateur affichait -44% un an auparavant !
Néanmoins, les vents sont porteurs comme le montre la hausse du nombre de prêts accordés de 5,8% en glissement annuel (-43,4% il y a un an à la même époque).
La reprise du neuf et de l’ancien
La volonté des banques de redynamiser le marché a bien contribué à la reprise du marché immobilier, neuf comme ancien.
Dans le neuf, l’embellie du premier trimestre a débouché sur une vraie reprise comme en témoigne le rebond des indicateurs. Mesurée en niveau trimestriel glissant, la production de crédits augmente de +14,2% au troisième trimestre en GA (contre -37,5% il y a un an à la même époque), et pour le nombre de prêts, +53,2% à fin septembre 2024 en GA (-33,6% il y a un an).
Sur le marché de l’ancien, l’embellie est également visible.
Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, toutes les conséquences de la récession constatée depuis l’automne 2021 n’ont pas encore été gommées.
Mais la dynamique du marché est à l’évidence très positive.
« En l’absence d’un choc extérieur au marché, le redémarrage de la production constaté depuis le début de 2024 devrait se poursuivre d’ici fin 2024, au-delà des incertitudes politico-économiques de ces derniers mois », estiment les experts de l’Observatoire Crédit Logement / CSA.
Pour revoir le replay de la conférence, cliquez ici.
Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais
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