Conférence de L'Observatoire
1er trim. 2023

Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels

Un premier trimestre 2023 où se confirment tout à la fois la vigueur de la remontée des taux et la chute de la production de crédits immobiliers.

Remontée des taux amplifiée 

La courbe des taux parle d’elle-même. Après une longue descente durant cinq années et demi, la courbe remonte depuis la fin de l’année 2022. La hausse est de 23 points de base par mois. Au 1er trimestre 2023, le taux moyen des crédits s’est établi à 2,84%. La hausse des taux est facilitée par les revalorisations successives du taux d’usure et sa mensualisation depuis le 1er février et ce jusqu’au 1er juillet.
En mars, les taux des prêts à 25 ans dépassaient 3,20% pour la moitié des emprunteurs, pouvant aller jusqu’à 3,65%. Les prêts à 20 ans se négociaient à plus de 3% pour les trois-quarts des emprunteurs.
Pour autant, la position des banques n’est pas particulièrement confortable, leurs marges étant comprimées par le relèvement du principal taux de refinancement de la BCE, soucieuse de contrecarrer l’inflation. En avril, celle-ci a porté son taux directeur à 3,5% .

Pause sur l’allongement de la durée moyenne des crédits 

La durée moyenne des crédits s’est établie au 1er trimestre 2023 à 245 mois, niveau rarement atteint dans l’histoire.

En mars dernier, 67,9 % des prêts bancaires pour l’accession à la propriété ont été accordés entre 20 et 25 ans, tandis que la part des prêts les plus courts (15 ans et moins) tombait à 12,9%. A titre de comparaison, en 2019, les prêts de plus de 20 ans à 25 ans ne représentaient que 46% de la production.
Les emprunteurs les plus jeunes (-35 ans) mais aussi les quadras (35 à 45 ans) sont les grands bénéficiaires de cet allongement des durées qui offre une parade à la faiblesse des apports et la moindre capacité d’emprunt. 79,2% des moins de 35 ans ont bénéficié d’un prêt à plus de 20 ans au 1er trimestre 2023 (61,3% en 2019).

Depuis quatre ans, l’allongement de la durée agit comme un contrepoids aux variables négatives du marché (hausse des prix des logements, crise sanitaire, resserrement règlementaire du crédit).
Mais cette arme semble de moins en moins efficace pour contrebalancer l’impact de la double hausse des taux et des prix des logements sur la solvabilité de la demande. En effet, la remontée rapide et prolongée des taux est en train de mettre à mal la riposte des longues maturités destinées à soulager l’effort financier des emprunteurs.

Coût relatif des opérations en baisse

Handicapés par des pertes de pouvoir d’achat chroniques (liées à la hausse des prix immobiliers) et par la remontée des taux des crédits, les consommateurs sont souvent contraints de renoncer à leurs projets ou de les réviser à la baisse.

Cela concerne aussi bien des ménages modestes aux apports personnels faibles que des ménages aisés, mais ne disposant pas des apports nécessaires compte tenu des prix pratiqués dans les grandes agglomérations. Dans ce climat, le coût relatif des opérations diminue nettement, passant de 4,9 années de revenus en mars 2022 à 4,4 années de revenus en mars 2023.

Autre signe des difficultés croissantes des emprunteurs, le taux d’apport personnel a fortement cru depuis 2019. Au 1er trimestre 2023, il était de 45,8% supérieur au niveau du 4ème trimestre 2019, période où le marché immobilier était florissant et les exigences en matière d’apport minimales. Ce supplément d’apport correspond à 8 mois de revenus pour un emprunteur disposant de moins de 3 SMIC (mais seulement à 1,5 mois de revenus pour un emprunteur avec 5 SMIC).

Production de crédits immobiliers en chute 

Les taux remontent, et avec le relèvement des taux d’usure, mensualisé depuis début février, les banques devraient être plus à l’aise. Malheureusement, la BCE relevant ses taux directeurs, le coût des ressources bancaires s’accentue. L’offre des banques est donc sous tension. Simultanément, la solvabilité de la demande se dégrade sous l’effet de la hausse des taux.

Dans ces conditions, rien d’étonnant à ce que l’activité du marché se dégrade sérieusement.

Après un second semestre 2022 déjà bien chahuté par le renchérissement des prix de l’immobilier et l’amorce de la remontée des taux, la dégringolade est encore plus nette au 1er trimestre 2023.
En niveau annuel glissant, la production mesurée fin mars tombe de 30,6% et le nombre de prêts de 29,2%.

En mars, en niveau trimestriel glissant, la production a chuté de 41,2% et le nombre de prêts de 40,6%. Cette chute est plus brutale que celle observée durant la crise financière internationale de l’automne 2008 ou durant le confinement. Elle n’épargne aucun des secteurs de l’immobilier résidentiel.

Dans le neuf, l’accès au marché devient de plus en plus difficile.

Le coût relatif des opérations recule à 4,9 années de revenus contre 5,4 il y a un an. Les jeunes accédants de moins de 35 ans tirent néanmoins leur épingle du jeu grâce à l’allongement de la durée des crédits. Mais le marché du neuf, à l’instar du marché global, est en net recul : -30,7% pour la production, en mars, en glissement annuel; -30,2% en nombre de prêts. La tendance récessive est tout aussi marquée, voire légèrement plus fort dans l’ancien : à fin mars, en niveau annuel glissant, -40,8% pour la production, -39,1% pour le nombre de prêts.

Seconde année de recul ? 

Après les résultats exceptionnels enregistrés en 2021 (199,5 milliards d’euros de crédits immobiliers des particuliers, soit +17,3%), la production de crédits avait reculé de 8,4% en 2022 (180 milliards d’euros). Compte tenu de la hausse des prix des logements enregistrée depuis 2019, la production réelle de 2022 a été inférieure de 15% à celle de 2019. Pour 2023, les experts anticipent la poursuite du recul, avec une production inférieure de 15% à celle de 2021 (-21% si l’on tient compte de la hausse des prix de l’immobilier).

• Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers  – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais