La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) a été mise en place par Cécile Duflot, et en partie remaniée par Sylvia Pinel, nouvelle ministre du logement. Elle vise à faciliter l’accès au logement des ménages et à favoriser la construction.
La loi comporte 177 mesures qui nécessitent la publication de 80 décrets. Elle touche à de multiples aspects régissant l’immobilier, en particulier le secteur locatif : rapports locatifs, copropriété, intermédiaires immobiliers, acteurs de l’urbanisme…
> la création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, une instance regroupant professionnels de l’immobilier et consommateurs ;
> la mise en place de modèles types de contrats de location (vide ou meublé) et de caution solidaire ;
> l’encadrement des honoraires de location limitant la part à payer par le locataire ;
> les règles du congé pour reprise ;
> le délai de préavis pour le locataire, réduit à un mois en zone tendue dans divers cas de figure.
L’encadrement des loyers visant à lutter contre la hausse des loyers a été revu par rapport à la première mouture envisagée par la loi Duflot. Deux dispositifs sont mis en place : l’encadrement annuel dans les zones tendues (28 agglomérations) ; l’encadrement du niveau des loyers à Paris.
Dans 28 agglomérations dites « en zone tendue » (villes de plus de 50 000 habitants), un décret annuel fixe le montant maximum d’évolution des loyers lors d’une location nouvelle (changement de locataire) ou d’un renouvellement de bail. Le nouveau loyer ne doit pas dépasser l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Cette disposition concerne les locations vides et, depuis le 1er août 2014, les locations meublées.
Pour plus d’information sur l’URL : www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
L’encadrement du niveau des loyers à Paris, appliqué aux contrats de location signés à partir du 1er août 2015, fixe des plafonds de loyers par arrêté préfectoral.
Paris est découpé en 14 secteurs et 80 quartiers, avec pour chaque quartier, des niveaux de loyers de référence exprimés en euros au mètre carré, en fonction du type de location (vide ou meublé, nombre de pièces, date de construction…). Le loyer appliqué dans les nouveaux baux ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré de 20%, calculé en fonction des caractéristiques du logement (nombre de pièces, date de construction, localisation).
Pour tenir compte de spécificités du bien (confort, localisation), un « complément de loyer » est autorisé dans certains cas (par exemple, lorsqu’il existe un balcon, un garage). Ce complément peut être contesté par le locataire dans les trois mois de la signature du bail en saisissant la commission départementale de conciliation.
On peut calculer un loyer de référence pour Paris sur le site de la préfecture de l’Ile-de-France www.referidf.com. Il suffit de saisir trois critères (nombre de pièces, époque de construction, vide ou meublé) et d’indiquer précisément la localisation du bien.
A la relocation de son bien, le propriétaire qui appliquait un loyer inférieur au plafond de loyer ne peut réajuster son loyer pour se mettre au plafond.
En revanche, si le loyer appliqué était supérieur au plafond, il doit baisser le loyer jusqu’au niveau plafonné. Eventuellement, il peut appliquer le « complément de loyer » si le bien présente des caractéristiques de confort et de localisation spécifiques.
Il y a deux cas où la règle de l’encadrement du loyer est assoupli :
> lorsque le logement a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer ;
> lorsque le propriétaire bailleur apporte la preuve (références précises à l’appui) que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux locations voisines identiques. Dans ce cas, un rattrapage partiel est possible.
Le projet de Garantie Universelle des Loyers (Gul) initialement prévu par la loi Duflot a été abandonné. Le gouvernement travaille sur un dispositif de sécurisation plus ciblé, destiné aux salariés précaires, aux salariés de moins de 30 ans, aux ménages aux revenus modestes.
Restez informé de toute l’information en retrouvant les articles récents, et ne manquez rien de l’actualité.
Si vous souhaitez rester informé de l’actualité du crédit et du marché immobilier et recevoir notre newsletter directement sur votre adresse email, remplissez notre formulaire d’inscription.