Ces dernières années, les Français affirment leur goût pour l’immobilier locatif. Le secteur locatif privé représente 5,8 millions de logements. La part de l’investissement locatif dans le total des logements construits est passée de 11,6 % en 2014 à 16,3 % en 2017(1). L’investissement dans la pierre en vue d’une location semble cumuler toutes les qualités. Il permet tout à la fois de générer un revenu complémentaire et de constituer un patrimoine. C’est l’un des rares investissements que l’on peut financer à crédit.
74 000 biens par an
Chaque année, environ 74 000 biens neufs sont destinés à un investissement locatif et financés à crédit (source : Crédit Foncier). En outre, l’investissement locatif dans le neuf est soutenu par des dispositifs fiscaux attrayants, telle la Loi Pinel, qui le rendent encore plus séduisant.
Certes, tout le monde n’est pas propriétaire d’un bien à la location. Seuls 8% des ménages français sont propriétaires d’un logement mis en location (source Insee), mais la plupart des épargnants y aspirent peu ou prou. La pierre reste à ce jour l’investissement qui rassure le plus les Français, inquiets des tendances volatiles des marchés financiers et méfiants vis-à-vis des montages financiers complexes.
Pas toujours gagnant
Reste que cet attrait n’est pas si rationnel qu’il semblerait. Tout d’abord, la rentabilité de l’investissement locatif est délicate à évaluer. Prix réel du bien, coût de son financement, loyers bruts encaissés, charges non récupérables, assurances, frais de gestion, travaux divers, taxe foncière… Qu’il s’agisse de la rentabilité brute ou de la rentabilité nette (prenant en compte l’impact des prélèvement sociaux et fiscaux), il faut jongler avec beaucoup de données pour connaître le rendement de cet investissement. A y regarder de près, ce type d’investissement n’est pas systématiquement gagnant.
Les données de Clameur
Pour les observateurs spécialisés de Clameur (Observatoire des loyers du marché locatif privé), le marché locatif ne se porte pas si bien. Entre 2013 et 2017, le nombre de baux signés a reculé de 7,8%. Depuis 2013, les loyers stagnent (0,3% par an), soit moins que l’inflation (0,6% en moyenne). Le niveau d’effort d’amélioration des logements est tombé à son plus bas niveau en 2017. L’effort d’entretien se relâche, ce qui contribue à la mollesse des loyers. La durée de la vacance locative reste plutôt élevée.
Mais les rêves de propriété et d’immobilier sont puissants en France. Ils devraient encore étayer longtemps les souhaits des Français de détenir un bien pour la location, et ainsi soutenir le marché.
(1)investir.lesechos.fr/placements/immobilier/actualites/l-investissement-locatif-toujours-prise-des-francais-1709445.php
