Crédit Logement est fier d’annoncer que son modèle de notation interne prudentiel a de nouveau été homologué par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) suite aux nouvelles exigences de l’Autorité Bancaire Européenne (EBA).

Cette reconnaissance officielle atteste de notre expertise en matière de gestion des risques, de la qualité de nos données, ainsi que de notre capacité à quantifier et à maîtriser les risques auxquels nous sommes exposés.
Les implications de cette homologation et son importance pour notre entreprise et nos clients sont nombreuses.

Expertise et qualité des données

Les équipes dédiées à ce projet majeur ont travaillé avec rigueur et engagement pour développer un modèle robuste reflétant de manière précise les risques auxquels nous sommes confrontés. De plus, cette homologation confirme également la qualité et l’intégrité de nos données, lesquelles constituent le fondement de notre processus d’évaluation des risques.

Maîtrise des risques et avantages par rapport au modèle standard

La capacité à identifier, mesurer et gérer les risques est essentielle pour assurer la stabilité et la pérennité de notre entreprise. Grâce à notre modèle interne prudentiel homologué, nous sommes en mesure de mieux comprendre les risques spécifiques auxquels nous sommes exposés. Cela nous permet de prendre des décisions éclairées, d’élaborer des stratégies adaptées et de mettre en place des mesures de prévention appropriées pour atténuer ces risques.
Enfin, le modèle interne apporte des avantages certains par rapport à l’approche standard utilisée par de nombreuses institutions, en nous permettant de bénéficier d’une plus grande précision et d’une meilleure planification de nos fonds propres prudentiels.

Quantification des risques et communication financière

L’un des aspects les plus critiques de notre modèle interne prudentiel homologué est sa capacité à quantifier les risques de manière précise et fiable. Cette fonctionnalité nous permet de prendre des décisions basées sur des données quantitatives, ce qui renforce la transparence de nos processus de gestion des risques. En outre, cela nous aide à communiquer de manière claire et concise avec les différentes parties prenantes, en démontrant notre capacité à évaluer objectivement les risques auxquels nous sommes confrontés.

Avantages pour nos clients, partenaires bancaires, et pour le système financier

Enfin, l’homologation de notre modèle de notation interne prudentiel présente également des avantages significatifs pour nos clients, partenaires bancaires. Elle témoigne de notre engagement envers la protection de leurs intérêts et la préservation de la stabilité financière. Grâce à notre capacité à quantifier et à maîtriser les risques, nous pouvons offrir à nos clients des produits et services adaptés à leurs besoins spécifiques, tout en garantissant leur sérénité.

Le 12 mai, Moodys’ a confirmé notre notation financière à Aa3, assortie d’une perspective stable. DBRS a fait de même avec une notation AA (low) avec perspective stable, le 30 mai.

Dans leurs communiqués, les agences ont réaffirmé les points forts de 

Crédit Logement :

• sa place de leader de la garantie des prêts immobiliers aux particuliers,
• son faible niveau de risque,
• son expertise en matière de recouvrement,
• un niveau de capitalisation jugé solide,
• la force et l’engagement de ses actionnaires partenaires.

La transition énergétique va très fortement impacter le marché immobilier dans toutes ses composantes, générant :
– de nouveaux besoins et de nouvelles obligations pour tous les acteurs 
– des évolutions structurelles des modalités d’intervention de ces acteurs qui, s’ils ne s’adaptent pas, pourraient être déstabilisés ou faire face à de nouveaux entrants sur leur domaine habituel d’intervention.

Fidèle à ses engagements de faciliter la vie de son écosystème et d’innover, Crédit Logement s’est naturellement saisi de ces enjeux, notamment en faisant profondément évoluer sa solution d’estimation de biens immobiliers, CL.Estim.

CL.Estim, modèle statistique d’estimation de la valeur des biens

CL.Estim, lancé en janvier 2022, est un outil conçu par Crédit Logement pour l’évaluation de biens immobiliers résidentiels destiné aux banques et professionnels de l’immobilier.

La solution CL.Estim permet d’ores et déjà d’estimer tout bien résidentiel situé en France, garanti ou non par Crédit Logement, et est particulièrement adaptée pour les usages suivants :

– l’évaluation d’un portefeuille de biens, y compris un portefeuille volumineux (encours, refinancement, backtesting…)

– l’estimation de biens à l’unité (octroi, prêts relais…)

Deux méthodologies d’évaluation complémentaires 

CL.Estim s’appuie sur :

• L’évaluation par des indices de prix de l’immobilier départementaux, communaux ou au niveau de l’IRIS ;
• L’évaluation statistique par modèle de Machine Learning répondant aux exigences réglementaires.

A noter : l’ensemble des opérations garanties par Crédit Logement viennent s’ajouter aux bases de données en open data disponibles (DVF, ADEME, géorisques, INSEE…) pour nourrir l’algorithme de CL.Estim, lui procurant ainsi une fraîcheur et une qualité de données supplémentaires.

CL.Estim évolue

Depuis avril dernier, la V2 de CL.Estim a été mise en ligne, permettant :
– d’estimer la valeur des biens immobiliers résidentiels avec toujours plus de précision et de performance

– et, nouveauté fortement attendue par le marché, d’analyser finement le bien ou des portefeuilles selon les données vertes : DPE et risques climatiques.

A ce jour, les systèmes d’information bancaires collectent peu d’informations sur les biens au moment de l’octroi d’un prêt, ce qui pourrait changer à l’avenir avec la montée en puissance de l’obligation de procéder à un diagnostic détaillé de la performance énergétique avant toute transaction ou mise en location d’un bien.

Cette nouvelle fonctionnalité embarquée dans la solution permet de renvoyer la note DPE du bien estimé, de manière à pouvoir sensibiliser les emprunteurs à l’enjeu de la rénovation énergétique de leur bien selon la qualité de leur DPE (d’autant plus urgente pour les biens notés E, F, G qualifiés de passoires énergétiques).
Par ailleurs, la solution renvoie pour chaque bien son exposition à 10 risques climatiques de plus en plus prégnants (inondation, sécheresse, glissement de terrain…), en cohérence avec les exigences croissantes de la BCE et de la taxonomie européenne.

Vous souhaitez en savoir plus sur CL.Estim ?
Vous aimeriez bénéficier d’une démonstration, voire réaliser un test sur un échantillon de biens ?
Rendez-vous sur www.clestim.fr

Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels

Retrouvez le replay de la Conférence en cliquant ici.

La hausse des taux se calme, la baisse de la production se poursuit

La remontée des taux s’assagit un petit peu au deuxième trimestre 2022. Mais les conditions de l’offre et de la demande sont peu favorables, et la production de crédits continue de chuter.

Les taux montent toujours, mais un peu moins rapidement. Au second trimestre, la hausse des taux est de +14 pdb par mois contre +23 pdb au premier trimestre 2023. Pour autant, le taux moyen de crédits aura augmenté depuis janvier 2023 de 18 pdb par mois en moyenne pour finalement atteindre 3,29%.
Concrètement, cela signifie un très net renchérissement du financement immobilier pour la majorité des emprunteurs. Sur les prêts immobiliers à 25 ans accordés en juin, les taux dépassaient 3,50% pour les trois-quarts des emprunteurs, les moins bien dotés en apport personnel payant plus de 4%. En juin 2021, il suffisait de débourser 1,18% pour décrocher un prêt à 25 ans !

La remontée des taux touche toutes les catégories d’emprunteurs avec des hausses de plus de 100 pdb, quel que soit le niveau de revenus, même si les emprunteurs avec les plus mauvais profils sont les plus pénalisés (+137 pdb sur des prêts à 25 ans). Dans ce contexte de hausse des taux, les banques, confrontées au renchérissement de leurs ressources (taux de refinancement de la BCE, taux moyen des dépôts d’épargne) peinent à dégager de la profitabilité sur les nouveaux crédits, et cela malgré la revalorisation du taux d’usure en janvier dernier et sa mensualisation.

La durée des taux, un amortisseur moins efficace

La durée moyenne des crédits reste exceptionnellement élevée : 249 mois au premier trimestre 2023. Mais l’allongement de la durée des crédits ne semble plus de nature à amortir la double hausse, celle des taux et celle des prix des logements, subie par l’investisseur immobilier. La capacité d’emprunt des ménages se voit fortement amputée. Entre décembre 2021 et juin 2023, cette capacité a chuté de 20,5%. Un ménage qui pouvait emprunter 100 K€ à la fin 2021, ne peut plus emprunter que 79,5 K€ en juin 2023. L’avantage apporté par l’allongement des durées devient marginal (environ 2 K€ dans l’exemple retenu).

Une autre limite semble atteinte : celle de la déformation de la structure de la production. En juin, 66,6% des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés entre 20 et 25 ans, contre 66,2% au premier trimestre. En 2019, cette tranche de durées ne représentait que 46%. La part des prêts courts (15 ans et moins) reste stable à 14%.

L’allongement de la durée des prêts n’est plus le procédé miracle grâce auquel atténuer l’impact négatif de la hausse des prix immobiliers et de la remontée des taux. Il n’empêche, cela reste la clef de l’acquisition d’un toit pour les plus jeunes, freinés par leurs faibles apports et leur moindre capacité d’emprunt. 79,2% des moins de 35 ans ont recouru à un prêt à plus de 20 ans au second trimestre 2023 (61,3% en 2019).

Revenus en hausse, projets abandonnés

Les ménages ont globalement vu leurs revenus augmenter depuis le début de l’année, dissipant ainsi en partie la hausse des prix à la consommation. Mais cela n’a pas suffi à contrebalancer les nouvelles exigences en matière d’apport personnel. Au second trimestre 2023, le niveau de l’apport personnel moyen a été de 49,7% supérieur à celui du 4ème trimestre 2019 (époque florissante où les exigences en matière d’apport étaient particulièrement basses). Pour un emprunteur disposant de moins de trois SMIC, cela représente environ huit mois de revenus. Toutes catégories d’emprunteurs confondues, nombre de ménages sont contraints à renoncer à leurs projets ou à revoir à la baisse leurs ambitions. Le coût des opérations réalisées recule après plusieurs années de progression rapide.

Dans ce contexte de marché difficile, l’indicateur de solvabilité regrimpe depuis quelques mois. Curieux paradoxe dû à de simples effets mécaniques. D’une part, les nouveaux emprunteurs recourent moins au crédit immobilier (-7,7% au premier semestre 2023, en glissement annuel, contre +3,7% en 2022). D’autre part, le coût relatif des opérations diminue fortement, tombant à 4,2 années de revenus, contre 4,8 années il y a un an (sans que cela n’ait d’effet de rebond sur la demande). Mais cela n’annonce pas forcément une reprise du marché.

La chute continue de la production

Le relèvement des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (le principal taux de refinancement a été porté à 4% le 21 juin dernier) a obéré le rétablissement de la profitabilité des nouveaux crédits. D’un côté, des conditions de refinancement très resserrées; de l’autre, une demande de crédits asphyxiée pour les raisons mentionnées… Rien d’étonnant à ce que la chute de la production de crédits amorcée à la mi-2022, ne se poursuive au second trimestre 2023. En glissement annuel, la production de crédits au premier semestre 2023 décroche de 46,1% et le nombre de crédits accordés d’autant. Si l’on scrute les chiffres de près, on constate même une accélération de la chute au second trimestre (51,2%). Fin juin, en niveau annuel glissant, la chute de la production est de 41%.

Le repli observé est tout aussi important dans le neuf que dans l’ancien. Dans le neuf, en glissement annuel, au premier semestre 2023, la chute de la production est de 44,8%. Dans l’ancien, la baisse est de 45,7%. Le décrochage du marché à la mi 2023 est supérieur à celui observé à l’automne 2008, au cœur de la crise financière internationale.

Les scénarios macro-économiques et financiers qui circulent actuellement restent très prudents malgré l’accalmie anticipée de l’inflation et la dissipation d’une récession économique en Occident. Le coût de l’argent devrait rester relativement élevé. Le taux moyen du crédit en 2023 devrait avoisiner 3,40%, avec un pic à 4% environ en fin d’année, et une lente décrue en 2024.

Nouveauté :  Répartition du parc et du flux selon l’étiquette énergétique

L’Observatoire Crédit Logement/CSA analyse désormais les caractéristiques des achats de logements neufs et anciens réalisés par les particuliers et répartis selon leur étiquette énergétique.

En se limitant aux seules opérations réalisées depuis 2015, l’échantillon compte 1 109 milliers d’opérations réalisées et concerne donc14,6% de l’ensemble des achats réalisés d’après l’Observatoire du Financement du Logement (Institut CSA).

Pour autant, la répartition du flux des achats réalisés depuis 2015 ne se distingue pas fondamentalement de celle du parc de résidences principales occupées par leurs propriétaires. Par exemple, la proportion de « passoires énergétiques » est comparable. Néanmoins, la qualité énergétique des achats réalisées depuis 2015 est (un peu) meilleure que celle d’un parc composé de logements acquis depuis parfois de très nombreuses années et faiblement améliorés.

On constate également qu’avec l’augmentation du niveau de revenus des emprunteurs, la qualité énergétique des logements acquis s’améliore. D’ailleurs, ce sont les acquéreurs avec 5 SMIC et plus qui achètent le plus fréquemment des logements « mal classés » 18,8%de passoires, par exemple, contre 16,9% pour les moins de 2 SMIC.

Enfin, concernant l’âge des emprunteurs, les plus jeunes n’acquièrent pas forcément des logements dont la qualité énergétique serait moindre que celles des autres acheteurs. ils sont par exemple 16,1% à avoir acquis un logement classé F ou G, contre 16,4% pour les plus jeunes. 

Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers  – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais

Le secteur immobilier fait face à des défis de taille liés à des préoccupations croissantes face au changement climatique et à la durabilité environnementale. Cependant, ces défis sont également des opportunités pour le marché immobilier qui, de plus en plus, se tourne vers des pratiques et des objectifs plus respectueux de l’environnement.

Les ambitions vertes se sont imposées comme une tendance incontournable, avec des entreprises, des promoteurs, des organismes financiers, des investisseurs et surtout des consommateurs conscients de l’importance de construire et d’habiter de manière durable.

Réduire l’empreinte carbone

Une des principales ambitions vertes du marché immobilier est de réduire son empreinte carbone.

Les bâtiments à haute performance énergétique, tels que les bâtiments passifs ou à énergie positive, deviennent plus courants, offrant des économies d’énergie substantielles et contribuant à la réduction des émissions de CO2.
Cela se traduit également par une meilleure gestion des ressources naturelles. Par exemple, la récupération et la réutilisation des matériaux de construction sont pratiques courantes, réduisant ainsi les déchets de construction et favorisant une économie circulaire. La conception des bâtiments cherche à optimiser l’utilisation de l’eau, grâce à l’installation de systèmes de récupération des eaux de pluie ou encore à de dispositifs d’économie d’eau.

Les ambitions vertes du marché immobilier incluent également une vision holistique de l’ensemble du cycle de vie des bâtiments. Les promoteurs et les propriétaires immobiliers intègrent de plus en plus des critères de durabilité dans leurs décisions d’investissement, en favorisant des bâtiments certifiés et en adhérant à des normes de construction respectueuses de l’environnement, telles que les certifications LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ou BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method).

Des avantages économiques certains

Ces ambitions autour du vert sont aussi motivées par des avantages financiers. Il est certain que les bâtiments durables sont souvent plus attractifs pour les locataires et les acquéreurs, car ils offrent un meilleur confort, mais surtout des coûts d’exploitation réduits et une valeur patrimoniale accrue.

De plus, les incitations gouvernementales, telles que les subventions et les avantages fiscaux, encouragent les acteurs de l’industrie immobilière à adopter des pratiques vertes : des crédits d’impôt et des modifications des règles d’amortissement des actifs qui rendraient plus attrayant pour les entreprises d’investir dans les technologies vertes. La réforme du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) accélère d’ailleurs la mise aux normes des travaux de rénovation énergétique qui orientent les décisions des particuliers.

Vert et financement

Le financement immobilier et son impact sur la durabilité environnementale émergent également comme un facteur clé pour soutenir cette transition.

En effet, ce dernier reste un moteur qui permet la réalisation de projets immobiliers, tels que la construction de bâtiments écologiques ou la rénovation énergétique des structures existantes.
A ce titre, en exploitant les données vertes, les prêteurs peuvent analyser les risques et les opportunités liés à un projet immobilier en termes de durabilité. Concrètement, les données vertes sont des informations spécifiques relatives à l’empreinte environnementale des bâtiments, à leur performance énergétique (la fameuse note DPE), à leur consommation d’eau et à d’autres aspects liés à la durabilité ou encore aux risques climatiques. Ces données permettent donc de prendre des décisions éclairées sur le financement.

De plus, les données vertes sont également utiles pour les investisseurs qui cherchent à intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) qui peuvent peser sur leur équilibre financier.
L’accès à des données fiables et normalisées reste un défi majeur. Il est essentiel de développer des normes et des méthodologies communes pour collecter, analyser et rapporter les données environnementales des bâtiments de manière cohérente.

Le NZBA dans tout ça ?

L’engagement des banques dans le NZBA – Net Zero Banking Alliance – peut s’expliquer par plusieurs raisons clés.
Les banques reconnaissent leur rôle et leur responsabilité en tant qu’acteurs majeurs du système financier pour contribuer à la lutte contre le changement climatique. En s’engageant dans le NZBA, elles affirment leur volonté de prendre des mesures concrètes pour réduire leur empreinte carbone et soutenir la transition vers une économie plus verte.
Les banques reconnaissent aussi que le changement climatique représente un risque financier majeur. Les impacts physiques du changement climatique, tels que les catastrophes naturelles, peuvent avoir des conséquences importantes sur les actifs et les prêts des banques. En s’engageant à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, les banques cherchent à anticiper et à atténuer ces risques financiers liés au climat.

Le NZBA réunit des banques du monde entier pour collaborer, partager des connaissances et des meilleures pratiques en matière de durabilité. Les banques peuvent bénéficier de cet échange d’expertise pour renforcer leurs propres stratégies et initiatives environnementales. La collaboration avec d’autres acteurs du secteur financier permet également de favoriser une approche coordonnée et cohérente de la transition vers une économie à faible émission de carbone.

A ce jour, ce programme lancé en avril 2021 dans le cadre de l’Initiative financière du Programme des Nations unies pour l’environnement (UNEP-FI) rassemble 43 banques issues de 23 pays. Cet engagement ambitieux voit les banques fixer un objectif intermédiaire pour 2030 ou plus tôt, en utilisant des lignes directrices solides. Le Net Zero Banking Alliance entend évidemment accélérer la mise en œuvre des stratégies de décarbonation tout en fournissant un cadre international au sein duquel opérer la transition écologique du secteur financier.

Fidèle à ses engagements de faciliter la vie de son écosystème et d’innover, Crédit Logement s’est naturellement mobilisé face aux enjeux de la transformation énergétique du parc immobilier.

Nos ambitions vertes se déclinent donc selon 3 axes prioritaires :
1. Proposer une offre commerciale ambitieuse à nos partenaires pour les accompagner au mieux dans ces nouveaux enjeux et témoigner de notre engagement.
2. Acquérir, traiter, valoriser les données vertes pour avancer sur l’ensemble des sujets.
3. Fournir des informations à forte valeur ajoutée à nos partenaires, à travers nos offres CL.Estim et CL.Data notamment, et développer une vision « verte » du marché à travers L’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Concrètement sur l’axe commercial, Crédit Logement a décidé d’agir en priorité sur 3 leviers :
– Faire évoluer notre approche risque grâce aux nouvelles données récoltées, telles que la note DPE et les travaux de rénovations énergétiques.

– Mettre en place une bonification tarifaire sur les commissions de caution, en fonction également de la note DPE et de la part des travaux de rénovation énergétique

– Proposer une offre permettant de garantir les prêts travaux de rénovation énergétique destinés aux copropriétés.

L’ensemble de nos partenaires bancaires pourront en bénéficier d’ici fin 2023, dès que les données nécessaires nous seront transmises.

A suivre donc très prochainement…

Quelques exemples de types de travaux étudiables :

– Agrandissement / construction
– Rénovation
– Décoration,…

Ces améliorations peuvent apporter une plus-value au bien objet de l’opération.

Il est donc fortement recommandé de noter le descriptif des travaux dans la zone commentaire du dossier. Notamment, dans le cas de rénovation énergétique, ne pas hésiter à nous indiquer la note actuelle du DPE actuel et son évolution positive que des travaux pourraient avoir.
Credit Logement peut intervenir sur une tranche travaux sur un bien garanti ou sur un bien non garanti à partir du moment où la marge (= patrimoine immobilier net détenu en pleine propriété) est constituée.

Crédit Logement garantit les prêts travaux classiques, comme les prêts conso, mais également les Eco PTZ individuels destinés au financement des logements de particuliers.
L’éco-prêt à taux zéro (éco PTZ) reste un outil précieux pour les emprunteurs qui envisagent des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Ce dispositif de financement attractif offre la possibilité d’emprunter jusqu’à 30000 euros sans payer d’intérêts. Il est accessible à tous, sans condition de ressources, et permet de couvrir divers types de travaux, tels que l’isolation, le remplacement de fenêtres, l’installation de systèmes de chauffage performants ou encore l’intégration d’énergies renouvelables.

Pour en savoir plus, consultez notre site Internet.

Il existe certaines catégories de professions sur lesquelles nous exigeons un minimum d’ancienneté :

– Dirigeants de sociétés / artisans commerçants / agriculteurs : 5 ans
– Professions libérales non médicales et intermittents : 1 an
– Professions médicales : pas de minimum

Les éléments nécessaires pour l’étude de ces dossiers sont, sur les trois dernières années :

– Chiffres d’affaires
– Résultats nets
– Fonds propres
– Résultats d’exploitation
– Trésorerie nette de la ou les sociétés dont les emprunteurs sont les gérants

À noter que la saisie de revenus des auto-entrepreneurs doit se faire après abattement.
En effet, le statut d’autoentrepreneur est un régime dérogatoire de l’entrepreneur individuel créé dans le but de faciliter les démarches administratives. Ce régime a établi des plafonds d’abattements forfaitaires et de taux de charges sociales.

Nous pouvons également être amenés à analyser la cohérence des revenus par rapport au chiffre d’affaires.

Pour en savoir plus, consultez notre site Internet. 

Comme chaque année, Crédit Logement publie son rapport annuel. Il dresse son bilan pour l’année 2022.

Consultez notre Rapport Annuel 2022 ici. 

2022, une situation économique tendue

Crédit Logement a dû faire face à une dégradation de la conjoncture économique, tout en accompagnant toujours au mieux les banques et les emprunteurs dans le financement des prêts immobiliers aux particuliers et en maintenant un système plus sécurisé, stable et responsable.

La crise de l’immobilier ne semble pour le moment pas s’atténuer pour cette année 2023.

Crédit Logement demeure aux côtés des banques et des emprunteurs pour garantir leur sérénité dans cette période si particulière, et se tient prêt pour les accompagner lors du redémarrage du marché.

Crédit Logement contribue, depuis sa création, à rendre possible un monde immobilier plus accessible, serein et responsable pour ses banques partenaires et pour les emprunteurs.

Au cœur de nos préoccupations, les problématiques ESG représentent de véritables enjeux pour Crédit Logement.

Nous sommes, chaque jour, engagés sur ces aspects dans nos métiers et nos actions pour nos collaborateurs, nos partenaires et les emprunteurs qui nous associent à leur projet immobilier.

En matière d’ESG, nos actions s’organisent ainsi autour de 6 piliers majeurs :
• Impact social
• Impact sociétal
• Impact environnemental
• Gouvernance responsable
• Politique de placement et d’investissement responsable
• Offres et pratiques commerciales responsables

Accédez à la nouvelle édition de notre rapport ESG en cliquant ici.