La prévision est toujours un art difficile, et 2023 en aura encore été le témoin.

L’inflation a résisté plus longtemps que prévu, et les banques centrales n’ont pas baissé leur garde. Elles ont su maintenir sans faiblir, une politique monétaire rigoureuse et inflexible en remontant leurs taux directeurs, tout en évitant récession et chômage, ce qui est un véritable exploit, dans ce contexte délibérément restrictif.

Dans la foulée, les taux des crédits immobiliers n’ont cessé de monter finissant par épuiser une demande déjà fragile. En effet, après le choc d’offre, voulu par les autorités via le HCSF – qui en imposant la limitation de durée des crédits et des taux d’endettement a à aussi forcé une hausse – lourde de conséquences pour les emprunteurs – des exigences d’apport personnel -, c’est un choc de demande qui a entrainé les rares emprunteurs encore tentés par une acquisition. En effet, la hausse des taux a eu raison de leur solvabilité, et ce n’est pas le timide et tardif ajustement des prix des biens qui aura pu sauver le marché.

Les acheteurs encore présents ont bien tenté d’ajuster leurs ambitions à la baisse en réduisant les surfaces acquises ou en s’éloignant du centre des métropoles, comme en témoigne la baisse du montant moyen des opérations financées, mais ce fut insuffisant pour contrecarrer la spirale descendante.

En cours d’année, les autorités ont certes assoupli leur politique vis-à-vis du crédit immobilier, mais insuffisamment pour que ces restrictions ne continuent pas de jouer un rôle pro cyclique délibérément assumé.

Il y a quand même eu une bonne nouvelle en 2023 ! Cette année aura permis de démontrer encore une fois la résilience du financement de l’immobilier en France. Contrairement à ce qui s’est passé dans de nombreux pays, les emprunteurs français sont restés à l’abri des hausses de taux grâce aux crédits souscrits à taux fixes alors que leurs homologues européens ont été frappés de plein fouet par la hausse des taux courts.

Cette année aura aussi permis de vérifier que s’endetter à taux fixe est une forme de protection contre l’inflation, dès lors que jusqu’à un tiers de ses dépenses sont alors insensibles à l’inflation, quand les revenus ont progressé à un rythme proche de la hausse des prix.

2024 sera-t-elle une meilleure année ?

Oui, par comparaison à 2023, elle ne pourra être que meilleure ! Au-delà de cet effet de base, il apparaît clairement que la lutte contre l’inflation est en voie d’être gagnée et que les banques centrales vont rebaisser leurs taux. Les taux longs anticipent déjà ce mouvement et les taux des crédits immobiliers vont en profiter progressivement.

Si les prix continuent de s’ajuster, et dans un contexte où les banques pourraient se montrer plus offensives, le marché pourrait retrouver progressivement des couleurs.

Courant novembre 2023, nous avons dévoilé notre tout nouveau site web, accessible à l’adresse www.creditlogement.fr.

Une véritable refonte a été opérée pour redéfinir les parcours des utilisateurs, offrant une expérience plus intuitive et enrichissante.

Désormais, notre site vise à guider les utilisateurs de manière optimale, les éclairant sur le fonctionnement de la caution de prêt immobilier. Grâce à des fonctionnalités de simulation simplifiées, nos visiteurs auront la possibilité d’estimer aisément le coût de notre garantie, rendant le processus encore plus transparent et accessible.

Cette plateforme constitue une vitrine complète, permettant à chacun de découvrir en détail notre société, ainsi que nos dernières offres spécialement conçues pour répondre aux besoins des professionnels du secteur.

Notre nouveau site incarne notre engagement continu à simplifier et à rendre plus accessible le processus de garantie de prêt immobilier, tout en offrant un aperçu approfondi de notre expertise et de nos solutions innovantes.

Retrouvez les 3 univers de notre site internet.

Après des années d’optimisme, même au cours de la période difficile du COVID, l’année 2023 se présente comme une rupture significative pour le marché immobilier résidentiel français. Selon la note de conjoncture immobilière des Notaires de France d’octobre 2023, en 2021, environ 1,2 million de transactions ont été enregistrées, surpassant de 200 000 celles de 2019, déjà considérée comme une année record.

Début 2022, une légère inflexion s’est manifestée et le ralentissement s’est réellement accentuée au dernier trimestre, avant de poursuivre sa rapide détérioration en 2023.

Les origines des perturbations sur le marché immobilier

Les raisons de cette tendance sont multiples. L’inflation, alimentée par l’envolée des prix des matières premières due au conflit en Ukraine, a été un facteur clé. La remontée des taux directeurs des banques centrales, visant à maîtriser cette inflation, a entraîné une hausse du coût du crédit, passant de 2,62% en moyenne à 4,24% entre janvier 2023 et décembre 2023 selon L’Observatoire Crédit Logement/CSA. L’insuffisante correction sur les prix des actifs immobiliers a constitué un frein additionnel. Enfin, les règles du HCSF (devenues contraignantes depuis janvier 2022), les taux d’usure et les normes environnementales, ont également affecté le marché.

Ces facteurs ont progressivement réduit la part des primo-accédants, en particulier les plus modestes. . En effet, les ménages ont eu du mal à augmenter leur apport, entraînant une diminution de leur part dans les transactions. Globalement, la part des durées de prêt supérieures à 20 ans a augmenté d’environ 20 points entre 2019 et 2023, passant de 47% à presque 66%, la durée moyenne restant stable à environ 248 mois (Selon L’Observatoire Crédit Logement/CSA du T4 2023).

Les contraintes réglementaires accentuent le déséquilibre du marché

Les contraintes réglementaires liées aux biens énergivores ont réduit progressivement l’offre immobilière, certains vendeurs préférant retirer leur bien de la vente pour effectuer des travaux plutôt que de consentir des baisses de prix importantes, outre ceux qui attendent simplement le bon prix hors projet de rénovation. En effet, des données récentes indiquent que la baisse des prix récemment constatée concerne en particulier les biens énergivores, selon le dernier bilan annuel des notaires de France. Les appartements anciens d’étiquettes F et G se vendent 11 % moins chers que ceux étiquetés en D. Sur les maisons anciennes, l’impact sur le prix des passoires énergétiques est encore plus important, jusqu’à 22 % en moins par rapport à un logement classé D.

Du côté des acheteurs, les contraintes réglementaires sur ces biens ont également provoqué une forme d’attentisme, accentuant ainsi le déséquilibre entre offre et demande.

Le marché de l’immobilier neuf à l’arrêt

Les marchés du neuf et de la construction ne sont pas épargnés, confrontés à une hausse des coûts des matériaux et à une remontée des taux. Les programmes des promoteurs se vendent difficilement, avec une chute de 40% des contrats de réservation au 3ème trimestre sur un an et une augmentation des annulations de réservation aujourd’hui de 25% (au T3 2023 source La Tribune du 15/11/23).

Les chantiers peinent à démarrer faute de réservations suffisantes.

3 tendances majeures sont à surveiller pour 2024

Selon plusieurs analyses, la baisse des prix de l’immobilier devrait se poursuivre, avec une estimation moyenne au-delà de -3%. Cette tendance à la baisse a été annoncée officiellement par Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier le 16 janvier. Cette décélération serait plus marquée dans certaines villes, entre -4% et -6% pour la région parisienne et autour de -3% pour les grandes villes de province.

L’ajustement des prix démarré en fin d’année 2023 devrait donc se poursuivre.

Selon la dernière conférence de L’Observatoire Crédit Logement / CSA, la BCE devrait amorcer au printemps une baisse de ses taux directeurs. Un point haut a été atteint en fin d’année 2023 sur les taux des crédits immobiliers et une baisse progressive s’installera en 2024, en redonnant du même coup du pouvoir d’achat aux emprunteurs. 

Enfin, la restauration de la profitabilité des banques sur leur activité de distribution de crédit immobilier contribuera, sans nul doute, à un rebond du marché.

 

En synthèse, les éléments négatifs observés en 2023 qui ont présidé à une paralysie du marché sont en phase d’inversion et incitent à l’optimisme, même si la reprise sera très graduelle.

Crédit Logement accompagne le marché de la rénovation énergétique des copropriétés avec le lancement d’une nouvelle offre de cautionnement à destination des syndicats de copropriétaires.

L’enjeu de la rénovation énergétique des copropriétés

La transition énergétique du parc résidentiel immobilier, notamment dans les copropriétés, est cruciale et examinée de près par le Gouvernement. Elle est d’ailleurs essentielle pour atteindre les objectifs de neutralité carbone fixés pour 2050. Selon le rapport de l’Observatoire National de la Rénovation Energétique sur le parc de logements publié en 2022, parmi les biens énergivores, 37% sont des maisons individuelles, 39% sont des appartements en copropriété et 24% sont des appartements en monopropriété.

Malgré des aides multiples et substantielles, des problèmes de financement persistent. Et bien que des techniques de rénovation globale existent, elles sont souvent difficiles à mettre en œuvre. Afin de remédier à cette situation, un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) a été rendu obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023, pour celles entre 51 et 200 lots à partir du 1er janvier 2024, et pour un maximum de 50 lots ce sera au 1er janvier 2026.

Ce PPT est accompagné de l’obligation d’abonder à un fonds travaux qui suit les mêmes dispositions en termes de nombre de lots. Ce plan inclura un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) à l’échelle de la copropriété et concerne les bâtiments en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

Le financement des travaux des copropriétés

Dans le cadre du financement d’un prêt collectif pour des travaux au sein d’une copropriété, le lien entre la banque, le syndicat des copropriétaires, et la caution est primordial.

Notre nouveau produit s’inscrit dans la démarche globale de Crédit Logement qui vise à soutenir la rénovation du parc résidentiel. Les copropriétés préfigurent d’un enjeu fort pour le marché immobilier.

Le syndicat de copropriétaires, entité collective représentant l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble, joue le rôle de l’emprunteur dans l’opération de financement. Dès lors, un syndicat des copropriétaires qui décide d’entreprendre des travaux nécessitant un emprunt peut solliciter un organisme de financement pour recourir à un prêt collectif. Parmi les spécificités, la réglementation issue de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’un emprunt ne peut être accordé qu’à la condition d’être garanti par un cautionnement solidaire qui ne peut résulter que de l’engagement d’une entreprise d’assurance agréée telle que Crédit Logement.

Cette condition a été mise en place afin de conserver le principe de non-solidarité des copropriétaires, en cas d’impayés de l’un d’entre eux.

Périmètre d’intervention de notre caution

Nous intervenons principalement avec cette nouvelle offre pour garantir les financements de travaux éligibles à l’Eco PTZ Copropriété et les prêts collectifs permettant une réduction d’au moins 25 % d’économie d’énergie.

A ce titre, une convention est en cours de signature entre le Ministère du Logement, la SGFGAS – Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété – et Crédit Logement.
En améliorant l’efficacité énergétique du bâtiment par le biais de l’isolation, du remplacement des équipements obsolètes, et d’autres mesures, les charges liées à la consommation d’énergie peuvent être considérablement réduites.

A travers cette offre, Crédit Logement a à cœur de garantir la sérénité de tous, pour construire et maintenir ensemble un écosystème plus sécurisé, stable et responsable.

Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels

Retrouvez la vidéo des chiffres clés en cliquant ici.

Les signes d’une accalmie

Plus parlante que n’importe quel document ou synthèse, la pente de la courbe des taux impressionne.

A partir du premier trimestre 2022, elle grimpe de façon quasi verticale. Ces derniers mois, la progression a été de 18 points de base par mois. Sur 2023, le taux moyen a bondi de 189 points de base (pdb). Après deux années de hausse ininterrompue, le taux moyen des crédits a atteint 4,20 %, soit le niveau du printemps 2009.

Pour autant, on entrevoit peut-être le début de l’accalmie. En novembre 2023, l’augmentation des taux a été de +9 pdb et en décembre de seulement +2 pdb, contre 18 pdb par mois de janvier à octobre. Ce début d’accalmie a été autorisé par la BCE qui n’a pas relevé son taux de refinancement. Les banques retrouvent de la profitabilité sur les nouveaux crédits, notamment avec l’amorce d’un recul de la durée des crédits. La pression à la hausse des taux semble donc moins forte.

En décembre 2023, les trois-quarts des emprunteurs (quel que soit le niveau de leur apport personnel) ont dû payer 4,20 %.

Sur l’échéance 25 ans, la grande majorité s’est acquittée de 4,30 %. Un huitième des emprunteurs a même payé 5% ! Sur les maturités de 20 à 25 ans, les particuliers les moins bien dotés en apport personnel ont payé 4,68%.

Toutes les catégories d’emprunteurs ont été impactées par le bond des taux en 2023, même si les « moins de trois SMIC » l’ont été davantage (+192 pdb) que les « cinq SMIC et plus » (+176 pdb).

La durée des prêts n’amortit plus

La durée moyenne des crédits est stabilisée à 248 mois. Cette durée est étonnamment élevée : 20,7 ans, contre 13,6 ans en 2001.

Mais force est de constater que les emprunteurs ne trouvent plus dans l’allongement des crédits la parade à la hausse des prix des logements, au niveau des apports personnels exigés et à la hauteur des taux d’intérêt. Selon les experts, la hausse des taux a réduit de 16,7% la capacité d’emprunt des ménages sur 2023. Un ménage qui pouvait emprunter 100 000 euros à la fin 2022 ne peut plus obtenir aujourd’hui que 83 200 euros.

Selon les experts de l’Observatoire Crédit Logement / CSA, les exigences en matière d’apport personnel pèsent encore plus fortement que la hausse des taux. Depuis la fin 2021, l’effet dépressif de « l’apport » sur la demande de crédits serait quatre fois plus fort que celui lié à l’augmentation des taux.

La structure de production se modifie légèrement. En 2023, 65,1% des prêts à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée de plus de 20 ans (46% en 2019), soit une tendance à la baisse (cette part était de 66,4% au premier trimestre). La part des prêts les plus courts (15 ans et moins) remonte à 15,3% en décembre (14,2% au premier trimestre).

Pour autant, la production est toujours très orientée sur le long terme, les jeunes emprunteurs restant les premiers bénéficiaires des longues durées. Chez les moins de 35 ans, 77,6% ont bénéficié d’un prêt à plus de 20 ans (61,3% en 2019).

Un accès au marché de plus en plus difficile

Malgré une tendance positive – les revenus augmentent plus vite que l’indice des prix – le marché est de moins en moins accessible.

Tant les ménages modestes que les ménages aux revenus confortables, confrontés à des prix de marché très élevés, ont désormais du mal à concrétiser leur projet pour acheter. Ils doivent revoir leur projet à la baisse, en termes de surface, de qualité de biens, ou de localisation.

Les ménages empruntent moins (-8,1% en 2023 contre +3,7% en 2022) car ils se sont orientés sur des projets moins coûteux et ils mobilisent fortement leurs apports personnels. Et pourtant, l’indicateur de solvabilité ne se redresse pas sur un marché encalminé par le niveau élevé des prix immobiliers et des taux.

La demande ne rebondit pas malgré l’effet positif de la baisse du coût relatif des opérations, tombé au quatrième trimestre 2023 à quatre années de revenus (niveau de la fin 2014) contre 4,7 années il y a un an à la même époque. Cette baisse du coût relatif est pourtant équivalente à un recul des prix immobiliers de 15,7%.

Une dégradation qui se ralentit

Au rayon des bonnes nouvelles, la stabilisation des taux de la BCE et une faible hausse du coût des ressources de l’épargne ont permis d’améliorer sensiblement la profitabilité des banques. L’activité du marché des crédits en a bénéficié même si la dégradation de l’indicateur de solvabilité de la demande a freiné le rétablissement.

En novembre, au lieu du traditionnel repli saisonnier du marché, on a assisté à une quasi stabilisation de la production (-0,7%) et une remontée du nombre de prêts accordés (+16,2%). Ce retour du beau temps a profité à l’ancien et au marché du neuf. Dans le neuf, un élément technique a joué : une réalisation anticipée de projets afin de profiter encore du PTZ en zones B2 et C, avantage supprimé en 2024. Le mois de novembre a donc été légèrement ensoleillé mais décembre a été de nouveau gris et couvert (-33,2% pour la production, -36,4% pour le nombre de prêts).

Au final, la dégradation du marché s’est ralentie. En glissement annuel, on observe au second semestre 2023 une baisse de la production de 34,6% (-28,6% en nombre de prêts) contre -46,1% sur le premier semestre (-46,4% en nombre de prêts).
Avec une chute de la production de 41,7% et une baisse du nombre de prêts de 39,5%, l’année 2023 laissera sans doute aux professionnels du crédit immobilier un souvenir peu agréable. Mais les tempéraments les plus résilients souligneront de leur côté l’esquisse d’une amélioration en fin d’année.

Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers  – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais

Bienvenue à Crédit Logement !

Votre premier contact ? Notre Centre de Relation Client (CRC) !

Le Centre de Relation Client

Notre équipe, composée de 8 collaborateurs chargés de relation client, d’un chargé de relation client conseil et d’un manager est présente pour apporter de l’aide aux partenaires comme aux emprunteurs particuliers.

Avec un taux d’accessibilité désormais proche de 100%, ouverts du lundi au vendredi, nous sommes à votre écoute, pour répondre à vos interrogations, vous tenir informés de l’état d’avancement du/des dossiers, vous guider dans la saisie des données mais également vous expliquer en détail les modalités de la restitution réalisée en fin de prêt aux particuliers.

Chez nous, l’expertise est au cœur de notre service. Nos chargés de relation client sont soigneusement formés dès les premiers jours de leur arrivée.

Nous croyons fermement que les qualités essentielles d’un Chargé de Relation Client sont bien plus que des compétences techniques. Ce sont des valeurs humaines, telles que l’amabilité, la bienveillance, l’écoute active, l’aisance relationnelle, l’identification de l’information, et l’empathie, qui guident nos interactions avec vous.

En contactant notre service, vous optez pour une expérience de qualité, une assistance complète, et un accompagnement humain personnalisé.

Votre satisfaction est notre priorité absolue.

Retrouvez le témoignage vidéo d’Alexis, Chargé de Relation Client.

Notre rôle est central car nous devons avoir la vision globale de notre entreprise pour pouvoir aider et orienter au mieux nos interlocuteurs : les évolutions sur nos produits, sur les outils, les règles, etc.

D’ailleurs pour favoriser la découverte des métiers de chacun dans l’entreprise, de nombreux collaborateurs d’autres directions passent une journée avec nous en double écoute.

Ils reconnaissent unanimement l’importance de notre rôle dans la relation client et la diversité de nos compétences.

La journée type du CRC

9h00 : Sur le pont, les collaborateurs du CRC sont connectés et prêts à recevoir vos appels.

Notre organisation nous permet une parfaite gestion des priorités, une gestion plus rapide des questions, une diversification des compétences des conseillers et surtout un environnement calme pour apporter la meilleure réponse.
La journée ressemble rarement à la précédente : la très grande variété des appels engendre plusieurs types de demandes et interlocuteurs différents.

Si nous rencontrons des difficultés, nos responsables de proximité sont à nos côtés pour trouver une solution rapide. L’objectif étant non seulement que le client obtienne sa réponse mais aussi que l’équipe soit accompagnée dans toutes les situations.

A partir de 10h00 et jusqu’à 11h40, à tour de rôle, chacun des collaborateurs devra se déconnecter et ainsi favoriser non seulement la productivité, mais aussi et surtout un temps de pause nécessaire à la sérénité et au bien-être de chacun. Et évidemment, vous avez de cette manière toujours une personne au bout du fil.

12h30 : Un moment pour tous de refaire le plein d’énergie et se détendre. En partageant le même horaire de déjeuner, nous avons l’opportunité de nous retrouver, d’échanger et de renforcer les liens qui font de notre équipe une véritable famille.

13h30 : Retour et reprise des appels, prêts à vous aider avec le sourire !
Pour préserver la joignabilité, nous avons toujours au minimum 5 collaborateurs connectés.

17h00 : La journée se termine. Une fois tous les appels traités avec le plus grand soin et professionnalisme, le CRC se ferme.

Avec la mise en place de cette nouvelle organisation, nous sommes en mesure de mieux gérer le flux auquel nous avons été confrontés auparavant ; les chiffres parlent d’eux-mêmes :

• Temps d’attente : 9 secondes
• Délai de traitement mails : 1 jour

Vous êtes un partenaire et souhaitez nous joindre ? Voici le numéro dédié 0825 39 4000

Vous rencontrez des difficultés sur notre outil CRELOG.com ?

Notre cellule CRELOG se tient à votre disposition au 08 25 00 20 60. Nous sommes également joignables via serviceclient@creditlogement.fr

Notre accueil téléphonique est ouvert :

de 09h00 à 12h30 et de 14h00 à 17h00 le lundi
de 09h00 à 12h30 et de 13h30 à 17h00 du mardi au jeudi
de 09h00 à 12h30 puis de 13h30 à 16h30 le vendredi.

Différents cas de réaménagement existent pour lesquels il n’est pas nécessaire pour une banque de solliciter notre accord préalable. En effet, notre caution accepte certaines souplesses, ce qui évite des démarches superflues et permet ainsi de gagner du temps.

Parmi les situations où notre accord n’est pas requis :

Augmentation de la durée d’origine du prêt inférieure ou égale à 2 ans

– Augmentation de l’échéance d’origine inférieure ou égale à 30%

– Autres prêts : report d’échéance dans la limite de 12 mois

– Remboursement anticipé partiel sauf si augmentation de plus de 30 % de la mensualité

– Exercice de la clause du retour à taux fixe

– Passage d’un taux fixe à un taux variable capé

– Passage d’une périodicité de remboursement mensuelle à trimestrielle (ou inversement)

– Ajout d’assuré/ modification des garanties d’assurance sous réserve de maintien de la garantie décès à 100%.

Dans tous les autres cas, il convient de procéder à une demande de réaménagement directement sur notre Extranet Crelog.com.

Vous y trouverez l’ensemble des formulaires adaptés selon les différents cas de figure. 

replay