Conférence de L'Observatoire
2ème trimestre 2024
Les chiffres du marché du financement immobilier.
Les éléments factuels du marché
Les taux remontent en effet, mais demeurent très bas. En moyenne à 1,25% en mai, selon L’Observatoire Crédit Logement/CSA, soit +0,7 points par rapport au mois d’avril. Cette augmentation arrive en anticipation de probable montée du risque de défaut générée par la crise.
Ce sont principalement les longues durées, entre 20 et 25 ans et plus de 25 ans, qui sont impactées.
N’oublions pas qu’il y a tout juste un an, alors que le marché immobilier connaissait une dynamique jamais vue, le taux moyen se situait au-dessus de ce niveau à 1,29%.
La durée moyenne des prêts est de 230 mois en mai, en légère augmentation par rapport à 2019. Cette variation de + 2 mois correspond très certainement à un ajustement technique réalisé par les banques pour répondre aux recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) et ne pas dépasser 33% de taux d’effort. La part de la production à plus de 20 ans atteint ainsi son plus haut niveau à 51,6%.
L’indicateur qui révèle le plus l’impact des recommandations du HCSF est le niveau d’apport personnel demandé. Celui-ci connaît un rythme d’augmentation jamais vu avec + 13,2% sur les 5 premiers mois de l’année 2020 en glissement annuel, pesant sur le dynamisme du marché.
La production de crédits a été ralentie dès le début de l’année par le respect de ces recommandations qui ont favorisé un début de déformation de la structure de la production. On constate en effet un recul de la part des emprunteurs jeunes aux revenus plus modestes et dotés de moins d’apport.
La production de crédits a naturellement chuté en avril et en mai de 41% du fait du confinement, par rapport à l’année dernière.
Les tendances post confinement
Aujourd’hui, les emprunteurs semblent être au rendez-vous. Les recherches en ligne redémarrent, tout comme les visites de biens. Des ventes se sont réalisées dès la sortie du confinement, sans négociation.
Une étude du Figaro Immo sur l’intention d’achat des français révèle que 63% d’entre eux ne souhaitent pas reporter leur projet, mais l’envisagent un peu différemment suite au confinement. Les critères qui évoluent sont la localisation géographique, la surface, la demande d’extérieur et de luminosité.
Les demandes de cautionnement sont également reparties à la hausse à Crédit Logement. Elles retrouvent début juin un rythme proche de celui de début d’année et témoignent d’un certain dynamisme.
Cet élan post confinement est-il pour autant durablement installé ?
L’inquiétude des particuliers est également là dans un contexte de récession économique, face à la remontée des taux et à l’évolution des critères d’octroi pour financer une acquisition immobilière. Le mécanisme du taux de l’usure en cette phase de remontée des taux restreint également la possibilité pour les banques de financer certains projets.
Certains potentiels acquéreurs parient sur la baisse des prix de l’immobilier, facteur qui influe fortement le pouvoir d’achat. Celle-ci n’est pas pour l’heure d’actualité, en tout état de cause si elle s’opère elle sera contrastée selon les marchés. Pour les principales métropoles nous n’en sommes pas encore au ralentissement de l’augmentation des prix.
La transformation des clientèles d’acquéreurs en cours pourra avoir pour effet un niveau d’exigence sans doute accru quant à la qualité des biens (« fly to quality ») de la part d’acheteurs disposant de moyens plus importants.
Devant ces incertitudes, certains emprunteurs décident de reporter leur projet de 6 mois à 1 an pour avoir plus de recul. D’autres plus avancés dans le processus d’achat se rétractent également pour ne pas prendre de gros engagements dans cette période trouble.
La confiance doit revenir progressivement.
Crédit Logement y contribuera en aidant ses partenaires à contenir leur niveau de risque tout en soutenant la reprise de l’économie. Comme il l’a toujours fait. Comme c’est sa raison d’être.
