Chaque année en octobre 2020, Michel Mouillart* actualise son étude sur la place de la caution dans le marché des crédits immobiliers aux particuliers (hors rachats de prêts et prêts relais).Voici ce qu’il faut retenir.

Le marché des crédits à l’habitat se répartit entre les trois catégories de garanties demandées par les banques :
l’hypothèque (hypothèque, caution hypothécaire ou IPDD sur le bien financé)
la caution solidaire d’un organisme (dont Crédit Logement)
une autre garantie de type nantissement de parts ou d’actions de SCI, …

La garantie la plus répandue 

En nombre d’opérations réalisées, la caution est la garantie la plus répandue en 2019, avec un poids dans le marché en augmentation.

Le poids de la caution dans le marché s’est redressé dès 2017, en raison de l’essoufflement de l’effet Prêt à Taux Zéro et du moindre intérêt pour le Prêt à l’Accession Sociale, majoritairement garantis par une hypothèque. C’est aussi en raison du développement d’une offre bancaire nouvelle en direction des candidats à l’accession aux revenus modestes, avec allongement des durées et assouplissement des conditions d’octroi des crédits, dont la baisse du taux d’apport personnel.

La part de la caution est revenue aux niveaux élevés des années 2013-2015. En 2019, elle représente :
60.2 % des opérations réalisées
• 59.7 % du montant total des crédits accordés (60.1 % attendus en 2020).

Si l’on observe la production de prêts immobiliers en montant pour l’année 2019, la production totale de crédits : 179.3 Mds € en 2019, soit +24.4% depuis 2016, dont :

  • Production garantie par une caution : 107.1 Mds €, soit + 35.5 % depuis 2016
  • Production garantie par une hypothèque : 69.8 Mds € soit +14.2% depuis 2016
  • Autres garanties ou production garantie par d’autres garanties : 2,35 Mds € soit – 38.5%% depuis 2016.

…qui n’est pas réservée aux « riches », …

Contrairement à des idées reçues, la caution n’est pas réservée aux seuls emprunteurs aisés et ce depuis presque 20 ans. Le constat est remarquable si l’on observe les évolutions de la part des « Moins de 3 SMIC » depuis le début des années 2000. Si en 2001, les – 3 de SMIC ne représentaient que 30,5% des utilisateurs de la caution, ils sont désormais 47,4% en 2019.

Et l’on observe, toujours en 2019, que la part des emprunteurs les plus modestes (moins de 2 SMIC) était plus élevée parmi les bénéficiaires d’une caution que parmi les utilisateurs de l’hypothèque (25.2 % contre 24.2 %). Une belle démocratisation de la caution !

En conclusion, depuis les années 2000, la caution a vu sa place se renforcer dans le marché immobilier. En 2019, la caution est la première des garanties utilisées et ce quel que soit le niveau de revenu des emprunteurs, y compris par la tranche des plus modestes.

* Article réalisé selon l’étude du professeur Michel Mouillart « La place de la caution dans le marché des crédits immobiliers accordés aux ménages » (Octobre 2020). Professeur d’économie à l’université Paris-Ouest, Michel Mouillart est spécialiste de l’économie immobilière. Auteur de nombreux ouvrages sur le logement, il publie régulièrement des articles sur les marchés immobiliers, l’endettement immobilier des ménages, les politiques publiques du logement.

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