Conférence de L'Observatoire
2ème trimestre 2024
Les chiffres du marché du financement immobilier.
Une vision à long terme est nécessaire car avec le temps la valeur d’une maison ou d’un appartement est évidemment susceptible d’évoluer.
Rappel sur la vente amiable et la vente judiciaire
On parle de vente judiciaire lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’une vente aux enchères publiques par adjudication devant le Tribunal de Grande Instance. Il arrive que pendant la durée du prêt, l’emprunteur se retrouve en difficulté et ne puisse plus honorer ses échéances. Dans la plupart des cas, cette situation est temporaire et des solutions sont rapidement trouvées. Pour cela, la banque commence par des démarches amiables afin de mettre en place un échéancier ou inciter l’emprunteur à une vente amiable.
En cas d’échec de ces démarches, elle est contrainte d’engager une procédure de vente judiciaire (sur saisie immobilière) pour recouvrer sa créance.
Il existe donc un marché de la vente judiciaire différent du marché de la vente amiable, le prix n’étant pas déterminé par la valeur du marché amiable, mais par le niveau des enchères portées devant le Tribunal le jour de l’audience d’adjudication par un enchérisseur obligatoirement représenté par un avocat, muni de la consignation obligatoire légalement exigée.
Processus d’une vente judiciaire
Pour les besoins d’une vente par adjudication, il est tout d’abord établi un cahier des charges de la vente qui comprend toutes les informations et les éléments nécessaires tels que la localisation du bien, son état constaté par procès-verbal d’huissier, le montant de la mise à prix, les règlements de copropriété éventuel, les diagnostics techniques, etc.
La vente aux enchères judiciaires de ces biens est particulièrement réglementée et toujours de la compétence du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble.
A l’issue de la vente aux enchères judiciaires et de la procédure de distribution du prix de vente, la banque récupérera tout ou partie de sa créance selon le montant de l’adjudication et son rang hypothécaire, Ainsi se trouve déterminé le taux de récupération de la créance pour la banque.
Le taux national de récupération est de 59%.
Taux de récupération sur la Nouvelle Aquitaine et l’Occitanie
Sur la base des dossiers ayant abouti à une vente judiciaire et gérés par Crédit Logement, la région de la Nouvelle Aquitaine présente un taux moyen satisfaisant de 52%. Ce taux concerne l’un des départements les plus dynamiques, la Gironde, et plus particulièrement le TGI de Bordeaux avec un taux de couverture moyen de 57.5 %. Il est l’image d’un marché amiable en pleine croissance, accompagné d’une augmentation constante des prix, où il y a peu d’activité judiciaire. Le prix médian est d’ailleurs le plus élevé de France (hors région parisienne).
D’autres TGI, comme ceux d’Agen, Brive, Limoges, Mont de Marsan, présentent quant à eux un faible rendement, soit inférieur à 40 %. Ainsi, le taux de couverture pour Périgueux plafonne à 30 %. Cette zone se caractérise en effet par une baisse continue de ses prix immobiliers.
On note néanmoins une différence entre le taux de couverture pour la vente judiciaire des maisons et des appartements (59% VS 45%). Cette région comporte 12 départements et 17 TGI.
La région Occitanie présente un taux de couverture plus éloigné de la moyenne nationale : le taux de récupération atteint 46%, 52% pour les maisons et 40% pour les appartements. Elle comporte 13 départements et 18 TGI.
Le meilleur rendement judiciaire se rapporte au département de l’Hérault et particulièrement au TGI de Montpellier, avec un prix médian à 129 933 € et un taux de couverture à 65 %. Pour Toulouse, l’une des plus importantes métropoles de la région, ces données se limitent à moins de 50 % en taux de couverture et à un prix médian de 112 801 €.
La croissance se concentre particulièrement sur Montpellier et Toulouse qui se concurrencent également pour leur dynamisme.
Le marché demeure très hétérogène, difficilement liquide avec un prix médian réduit à 99 100 € pour les maisons anciennes par exemple.
Enfin dans les départements n’ayant pas ou que peu d’activité judiciaire immobilière, on trouve la Lozère, l’Aveyron et le Gers.
(1) Source : Statistiques Crédit Logement réalisées sur un panel de 50 habitations entre 2017 et 2019.
