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la conférence du 4ème trimestre 2019

Les crédits abondent

On ne s’en étonne quasiment plus. Au 4 ème trimestre 2019, les taux des crédits ont continué à flirter à des niveaux planchers – en moyenne 1,13% – inférieurs au rythme de l’inflation. Une situation liée à l’abondance de capitaux sur le marché.

Depuis 19 mois, les taux sont inférieurs au rythme annuel de l’inflation. On commence presque à trouver banale cette situation exceptionnelle. Les autorités monétaires européennes favorisent la surabondance des ressources, ce qui nourrit une forte concurrence entre les banques et un argent extrêmement bon marché. Au 4ème trimestre 2019, les taux de crédits sont en moyenne de 1,13%.

Depuis le début de l’année 2019, ils ont perdu 30 points de base. On peut emprunter sur 15 ans en moyenne à 0,88 %. Les taux des prêts à 20 ans sont de 1,05, en recul de 36 points de base par rapport à janvier 2019. Toutes durées confondues, plus de la moitié des emprunteurs ont obtenu un crédit à un taux inférieur à 1 %.

Record de durée

Au 4ème trimestre 2019, la durée des prêts accordés était de 251 mois pour l’accession dans le neuf et 246 mois pour l’accession dans l’ancien. Presque la moitié des crédits (47,1 % de la production) sont désormais accordés pour des durées comprises entre 20 et 25 ans. Cette part n’a jamais été aussi importante. La baisse des taux a permis cet allongement. Les emprunteurs bénéficient ainsi de conditions de crédit exceptionnelles, doublées d’un assouplissement des banques en matière de taux d’apport personnel.
Cette conjonction a permis de pallier la détérioration de la solvabilité des emprunteurs liée à la hausse des prix de l’immobilier et à la baisse des soutiens publics.

Un coût élevé des opérations

Le coût relatif des opérations immobilières atteint depuis deux ans environ un niveau très élevé : 4,3 années de revenus (5,2 années de revenus dans l’ancien, 5,5 dans le neuf). Cette donnée est liée au fait que les revenus des ménages augmentent très peu (0,5%), et beaucoup moins que les prix de l’immobilier. La hausse du coût relatif des opérations est liée aussi à la structure des emprunteurs, en l’occurrence à l’arrivée sur le marché du crédit de clientèles jeunes et/ou modestes. Ces clientèles peuvent concrétiser leurs projets grâce à la baisse des taux d’apport personnel (-5% en 2018, -5,5% en 2019) qui leur a ouvert le marché immobilier.

L’indicateur de solvabilité en berne

L’indicateur de solvabilité, plombé par la hausse du coût des opérations immobilières, ne parvient pas à se redresser. Le décrochage de cet indicateur depuis 2017 est très sensible dans le neuf. Les banques ont tenu compte de cette source de fragilité de la demande, et limité dès le printemps 2018 leurs exigences en matière d’apport personnel. Une attitude payante : le rythme des crédits (évolution en glissement annuel mesurée en niveau trimestriel glissant) s’est redressé dès le printemps 2019. Le nombre de prêts s’est maintenu et la production a progressé (+ 5 % en 2019) grâce à l’augmentation du niveau du prêt moyen.

Au total, dans un contexte marqué par deux forces contradictoires, un coût de l’argent étonnamment bas, mais des prix de l’immobilier élevés et une dégradation continue des soutiens publics, les banques ont su préserver l’activité du marché des crédits immobiliers.