Découvrez
la conférence du 3ème
trimestre 2018

Des conditions excellentes pour lutter contre la morosité

 Au 3^ème trimestre 2018, les taux de crédit immobilier se sont établis en moyenne à 1,43%. Ces conditions excellentes sont notamment liées à la vive concurrence entre établissements de crédit. Néanmoins, elles peinent à faire rebondir la demande.

Malgré le frémissement d’inflation qui agite les marchés (1,9% en rythme annuel en septembre 2018), les conditions de crédit restent admirables. Sur le troisième trimestre 2018, ils sont en moyenne de 1,48% dans le neuf et 1,45% dans l’ancien. Les taux d’intérêt réels n’ont jamais été aussi bas depuis le 1° choc pétrolier !

Sur un an (septembre 2017 à septembre 2018), la baisse est générale : 23 points de base sur les prêts à taux fixe à 15 ans, 22 points sur les prêts à 20 ans, 27 points sur les prêts à 25 ans (voire 30 points pour les emprunteurs de 3^ème et 4^ème groupes sur cette catégorie de prêts).

Une demande atone

Les établissements de crédit ont beau offrir des conditions de prêts étonnamment attrayantes, en particulier pour les ménages jeunes et modestes, rien ne semble pouvoir réveiller une demande qui souffre de la hausse des prix de l’immobilier et de la dégradation des soutiens publics.

Allongement des durées

La durée de prêts accordés reste très longue. Au troisième trimestre 2018, elle était de 223 mois en moyenne, soit un allongement de 18 mois par rapport aux durées observées début 2014. Les établissements de crédit facilitent ainsi la réalisation des projets immobiliers des ménages jeunes et modestes, en particulier en primo accession. Au troisième trimestre 2018, 48,5% des moins de 35 ans ont bénéficié d’un prêt de 25 ans et plus.

La structure de la production reflète cette politique : en septembre 2018, la part de la production à 20 ans et plus était de 68,5% (38,5% pour la production à 25 ans et plus). Les prêts de moins de 15 ans ne pèsent plus que 10,8% de la production.

Le coût d’une opération

L’argent est très bon marché mais le coût relatif des opérations continue d’augmenter. Il s’établit à 4,1 années de revenus (au 3^ème trimestre 2018), et cela dans un contexte de faible progression des revenus des ménages (+0,9% sur les 9^ers mois 2018, en glissement annuel). Parallèlement, le niveau de l’apport personnel recule nettement (-6,4% sur les sur les 9^ers mois 2018, en glissement annuel). Malgré les bonnes conditions de crédit, l’indicateur de solvabilité de la demande ne parvient pas à se ressaisir, confirmant le recul observé depuis deux ans.

Morosité de la production

L’amélioration des conditions de crédit et l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts ont stimulé la production bancaire classique, alors que se réduisait la production de PTZ et de PAS. Cela a permis d’atténuer le repli de l’activité mais pas d’inverser la tendance baissière. En septembre 2018, la production a reculé de 1,5% (en glissement annuel) et le nombre de prêts bancaires de 7,4%.

L’horizon des taux

Dans ce contexte morose, les regards scrutent l’horizon des taux. Pour l’instant les oracles sont mesurés. Compte tenu d’une légère reprise inflationniste, la plupart des scénarios prévoient une remontée modérée des taux de crédits immobiliers, au maximum 1,9% en moyenne annuelle en 2019 contre 1,45% en 2018.