Conférence de L'Observatoire
2ème trimestre 2024
Les chiffres du marché du financement immobilier.
Une offre de crédits très dynamique
L’accès aux crédits n’a jamais été aussi attrayant. Compte tenu du rythme de l’inflation, les ménages peuvent emprunter à des taux d’intérêt réels négatifs depuis dix mois. Le dynamisme de l’offre bancaire a compensé les tendances négatives du marché (renchérissement du coût moyen d’une opération, baisse de la solvabilité de la demande…).
Au premier trimestre 2019, les taux de crédit immobiliers (1,42% en moyenne) restent très bas. Compte tenu du rythme de l’inflation, les taux d’intérêt réels sont négatifs pour le dixième mois consécutif. Les experts de l’Observatoire Crédit Logement / CSA notent qu’il s’agit d’une situation inédite depuis 1974.
Au cours des 12 derniers mois, les taux ont diminué de 10 points de base sur l’ensemble des marchés (travaux, ancien, neuf). Ce sont les emprunteurs dont le taux est le plus élevé qui ont bénéficié des baisses de taux les plus importantes : sur un an, de l’ordre de 20 points de base pour les prêts à 20 et 25 ans, et de 17 points de base pour les prêts à 15 ans.
Des durées de prêts exceptionnelles
Au premier trimestre 2019, les durées des crédits augmentent et le taux d’apport personnel exigé a tendance à diminuer.
Sur les trois premiers mois de l’année, la durée des prêts accordés a été de 229 mois en moyenne (248 mois pour l’accession dans le neuf, 244 mois dans l’ancien). Depuis le 1er trimestre 2014, les durées des prêts bancaires se sont accrues de 29 mois. Jamais les durées de prêts bancaires classiques n’ont été aussi élevées.
Pour les seuls prêts bancaires à l’accession, la part de la production à 25 ans et plus s’est établie à 41,9% en mars 2019 (71,8% à 20 ans et plus). Un tel poids des durées longues dans la production a rarement été observé.
Le coût des opérations
Les conditions exceptionnelles du marché des crédits n’aident que partiellement à amortir la détérioration de la solvabilité de la demande. En effet, le coût des opérations réalisées par les ménages s’est accru de +5% au premier trimestre (en glissement annuel), après une hausse de 3,6% en 2018. Les revenus des ménages augmentant très doucement (+0,3% au premier trimestre en glissement annuel), le coût relatif d’une opération s’établit désormais à 4,3 années de revenus au premier trimestre 2019, contre 4,1 années en 2018. Dans l’ancien, ce coût atteint 4,9 années de revenus.
Une solvabilité dégradée
Le niveau de l’apport personnel continue de reculer (-7,3 % pour le premier trimestre 2019, en glissement annuel). La baisse des soutiens publics et la hausse des coûts des opérations immobilières participent à la dégradation de la solvabilité de la demande. L’indicateur de solvabilité recule depuis la fin 2016, et cela malgré des conditions de crédit exceptionnelles.
Une production très dynamique
L’amélioration des conditions de crédit et l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts ont permis de dissiper les vents peu favorables : la dégradation de la solvabilité des emprunteurs, l’affaiblissement des dispositifs publics d’aide à l’accession. Le rythme d’évolution de la production (en glissement annuel de l’activité – hors rachats de créances), mesurée en niveau trimestriel glissant, a bondi au premier trimestre 2019 à +22,9 % (-9.9 % à la même époque en 2018), le nombre de prêts a augmenté de +15,8% (-16,9 % il y a un an).
Le dynamisme du marché des crédits l’a ainsi emporté sur les facteurs peu propices que sont le renchérissement du coût relatif des opérations et les moindres soutiens publics à l’accession à la propriété.
