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la conférence du 4ème
trimestre 2018

Au 4^ème trimestre 2018, les taux de crédit immobilier sont restés à des niveaux exceptionnellement bas. Les taux d’intérêt réels sont négatifs depuis cet été. Mais la demande continue de souffrir du renchérissement des prix de l’immobilier et de la dégradation des soutiens publics.

Les taux des crédits immobiliers se sont établis au quatrième trimestre 2018 à 1,44% en moyenne, confirmant une grande stabilité depuis le printemps 2018. Tout au plus peut-on constater une légère tension des taux dans le neuf depuis le mois d’août (+ 3 points de base). Situation inédite depuis 1974, au rythme d’inflation actuel, les taux d’intérêt réels sont négatifs depuis le mois de juin.

Une demande à la peine

Les taux fixes des prêts à 15 ans (1,21%) et à 20 ans (1,41%) n’ont jamais été aussi bas. Cette situation idéale pour les emprunteurs, liée aux bonnes conditions de refinancement et à une vive concurrence entre établissements bancaires, laisse quasiment de marbre la clientèle. La demande reste atone. La détérioration de la solvabilité de la demande, causée par la hausse des prix de l’immobilier et l’affaiblissement de soutiens publics, vient contrebalancer l’attrait des taux.

Des durées historiquement longues

Depuis le début de l’année 2014, les durées moyennes des prêts bancaires se sont accrues de 22 mois. Rien qu’en 2018, les durées se sont allongées de 10 mois. Au quatrième trimestre 2018, la durée moyenne des prêts dans l’ancien atteint 241 mois et 247 mois pour l’accession dans le neuf.  La part de la production à 25 ans et plus est de 38,1 % en décembre 2018 (la part des prêts de 20 ans et plus est de 69,7 %. « Jamais par le passé, le poids des durées longues n’avait été aussi élevé » notent les analystes de l’Observatoire Crédit Logement / CSA. Ces bonnes conditions ont bien entendu concouru au soutien du marché.

 Opérations chères, solvabilité en baisse

Le coût relatif des opérations réalisées par les ménages continue d’augmenter. Après avoir crû de 3,9% en 2017, ce coût a encore augmenté de 2,9% en 2018, soit une hausse supérieure à celle des revenus des ménages (+0,9%). Désormais, le coût relatif des opérations (toutes opérations confondues) atteint 4,1 années de revenus. Dans l’ancien, il est de 4,8 années de revenus. Dans le neuf, ce coût atteint 4,9 années, soit des niveaux très élevés et rarement observés. L’indicateur de solvabilité de la demande ne se ressaisit pas et confirme la baisse initiée depuis deux ans. Cette dégradation est observée dans le neuf comme dans l’ancien.

Une activité mitigée

L’activité est soumise à des forces contradictoires (excellentes conditions de crédit d’un côté, baisse des mesures d’accompagnement public de l’autre). Les inquiétudes des ménages sur leur pouvoir d’achat, et le mouvement des « gilets jaunes » ont pesé sur le marché en fin d’année. Le nombre de prêts bancaires accordés a baissé de 3,8% en décembre. Mais, comparativement à une fin d’année 2017 qui avait été décevante,  la production, mesurée par le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité (hors rachats de créances) mesurée en niveau trimestriel glissant, affiche une croissance de + 10.5 % pour la production. Ce bon chiffre est dû notamment à une forte hausse du niveau du prêt moyen (+6%) constatée en 2018.

L’ancien mieux que le neuf

Dans le neuf, le nombre de prêts accordés baisse de -4,1% en 2018. La production (mesurée en niveau annuel glissant) augmente de +3,2%, grâce à l’effet « augmentation du niveau de prêt moyen ». L’ancien se comporte mieux. La demande a semble-t-il bénéficié de très bonnes conditions de crédit au cours de l’automne. Au final, sur l’année, le nombre de prêts a augmenté de 2,7%. En termes de production, le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité (mesurée en niveau annuel glissant) a atteint +7,1%.