De bonnes conditions de crédit mais une hausse des prix de l’immobilier
Après une hausse modeste au cours du premier semestre 2017, les taux sont redescendus lentement dès août 2017 et se sont établis à 1,49% en mars 2018. Depuis décembre 2017, la baisse des taux a été générale (6 points de base sur les prêts à taux fixe à 20 ans et à 25 ans, trois points sur les prêts à 15 ans).
Solvabilité en baisse, durée des prêts à la hausse
Néanmoins, en raison de la hausse des prix de l’immobilier et de moindres soutiens publics à la primo accession à la propriété, la solvabilité des ménages s’est dégradée. Les banques ont en partie atténué cette tendance négative en allongeant la durée des crédits. Depuis le 1er trimestre 2014, les durées des prêts bancaires se sont accrues de 15 mois. Au 1er trimestre 2018, la durée des prêts était de 236 mois pour l’accession dans le neuf et dans l’ancien. La part de la production à 25 ans et plus s’est établie à 36,3% en mars 2018 (67% à 20 ans et plus).
Le coût moyen des opérations : 4 années de revenus
Le coût des opérations réalisées par les ménages (4 années de revenus) augmente encore et reste à de hauts niveaux. La hausse plus rapide des revenus des ménages (+2,2% sur le 1er trimestre 2018 en glissement annuel) ne dissipe pas totalement l’effet de cette évolution. L’indicateur de solvabilité se dégrade malgré les bonnes conditions de crédit.
La capacité à acheter des ménages en baisse
La suppression des aides personnelles à l’accession accentue l’affaiblissement de la demande des ménages modestes. La demande de crédits est à la baisse et le marché affiche une tendance baissière nette : en mars 2018, -4,5% pour la production, -9,6% pour le nombre de prêts bancaires accordés (en niveau annuel glissant). Principalement en raison de la hausse des prix immobiliers, la capacité des ménages à acheter de appartements anciens se réduit dans la majorité des villes de + 100 000 habitants suivies par les indicateurs Crédit Logement/CSA – LPI.
Inflation et taux
« Dans un contexte d’une inflation qui devrait se situer en 2018 entre 1,3-1,4% (scénarios bancaires) et 1,6% ( Banque de France), les taux des crédits immobiliers devraient progresser et terminer l’année entre 1,65% et 1,7% maximum. Une telle évolution ne risquerait pas en elle-même de casser le dynamisme du marché, mais pendant ce temps les prix vont continuer à augmenter », analyse Michel Mouillart, économiste, responsable de l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels.
