Guerre en Ukraine et marché immobilier

Le début d’année a été mouvementé, en particulier avec la guerre en Ukraine qui a commencé le 20 février 2022. Avec ces quelques mois de recul, nous nous sommes interrogés sur l’impact de cette guerre sur le marché immobilier français.

Le marché fortement impacté

En premier lieu, cette guerre a bien entendu des conséquences importantes sur le coût des matières premières ; au 31 mai 2022 on constatait déjà une hausse des prix des matières premières de 33%. Ceci va forcément impacter les prix à la vente et de fait, une baisse des transactions dans le neuf. Pour autant, le nombre de mises en chantier n’est pas en baisse, il augmente de 4,8% sur le premier trimestre 2022 par rapport au premier trimestre 2021.

Cette tendance assez surprenante s’explique par une augmentation du nombre de permis de construire déposés fin 2021 avant la mise en place de la nouvelle norme écologique RE2020 (Réglementation Environnementale 2020).
Permis de construire qui sont par ailleurs toujours déposés en nombre, on constate une augmentation des dépôts de 25% au premier trimestre 2022 par rapport au premier trimestre 2021 (source Observatoire de l’immobilier de la FPI).

Toutefois, malgré une augmentation du nombre de dépôts de permis de construire et du nombre de mises en chantier, la vente des biens neufs a baissé de 20,2% au premier trimestre et on constate également une baisse de l’offre de l’ordre de 30%. Cela s’explique d’abord par les conséquences de la crise sanitaire du COVID et du manque de matériaux. De nombreux chantiers ont pris du retard et n’ont pas encore été livrés.

Au niveau de la demande, on fait le même constat sur T2 2022, -10,5% sur les mises en vente et sur T1, -14,6% ; plus mauvais résultat enregistré depuis 2016. Les réservations de logement suivent le même trend, -21.4% sur le semestre. Enfin, les désistements passent 13 à 26% des réservations en lien avec les refus de prêts.

D’autres facteurs multiples

La guerre en Ukraine ne peut donc pas expliquer à elle seule l’évolution du marché immobilier que ce soit sur les logements neufs ou l’ancien.
Bien sûr cette guerre a un impact économique important, qui entraîne elle-même une réaction de la Banque Centrale Européenne et une augmentation des taux d’intérêts, mais les politiques environnementales ont également un impact sur l’évolution du marché. Les nouvelles constructions nécessitent des matériaux et des techniques souvent plus coûteuses, les maisons anciennes nécessitent des rénovations énergétiques à un moment où il est difficile et également coûteux de se procurer les matières premières… Ces nouvelles normes entrainent également un nombre de refus important de permis de construire.

Sans compter le taux d’usure qui malgré une hausse au 1er octobre dernier, complique l’accès au crédit immobilier et entraine une sortie du marché d’une partie des acheteurs potentiels. Le moral des ménages reste très bas et le pouvoir d’achat ne semble pas s’améliorer, donc peu favorable à l’investissement. On s’attend à voir apparaitre une stagnation des prix dans les mois à venir ; les promoteurs quant à eux vont devoir rogner sur leur marge s’ils veulent rester compétitifs face au marché de l’ancien.

Pourtant, les français maintiennent un niveau d’épargne jamais atteint et nombre d’entre eux conservent l’envie de devenir propriétaires. En cette période difficile, la pierre est toujours une valeur refuge.