La première loi de défiscalisation des revenus fonciers est apparue en 1913. A travers les gouvernements de nombreux changements ont été opérés notamment sur la construction de logements neufs.
En France, la défiscalisation des revenus fonciers évolue vite. La loi Besson, adoptée en 2003, a connu un vif succès auprès des contribuables français mais beaucoup d’investissements immobiliers, réalisés dans des zones peu dynamiques, se sont avérés déficitaires. Depuis, l’Etat a réorienté ses dispositifs pour encourager des investissements dans des zones attractives sur le plan immobilier. La Loi Pinel en est un bon exemple.
Divers autres dispositifs fiscaux s’appliquent aujourd’hui :
LOI PINEL 2018
Dispositif. Il prévoit une réduction d’impôt de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans avec un maximum de 63 000 € pour un bien de 300 000 €.
Pour un bien de 100 000€, 12 000 € d’économies si location de 6 ans, soit 2000 € par an
18 000 € si location de 9 ans, soit 2000 € par an, 21 000 € si location de 12 ans, soit 1750 € par an.
Type de bien concerné. Logements neufs ou VEFA (Vente en Etat de Futur Achèvement) situés dans une zone du territoire où la demande locative est forte (Ile de France, grandes métropoles de + de 250 000 habitants, villes considérées comme chères, Annecy, Bayonne…)
Conditions : Location nue en résidence principale du locataire avec plafond de ressources
Plafond de loyer selon zone de localisation du bien (Zone A bis 16,83€/m2, Zone A 12,50 €/m2, Zone B1 10,07 €/m2.
Avantages : Citons, le niveau de défiscalisation et durée de location modulable; la possibilité de louer à un proche.
LOI CENSI BOUVARD
Dispositif. La loi prévoit une réduction d’impôt : 11% du montant HT réparti sur 9 ans dans la limite de 33 000 € pour un bien de 300 000 €. Récupération de la TVA. L’imposition des revenus locatifs se fait en en micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec l’abattement forfaitaire de 50%. Pour un bien de 100 000 €, économies de 11 000 € sur 9 ans soit 1220 € par an, et récupération de la TVA (soit 5 500 € pour cet exemple).
Type de bien concerné. Biens neufs (ou VEFA) ou construits depuis moins de 15 ans réhabilités à neuf, meublés dans des résidences de services (senior, étudiante, établissements médico-social pour personnes âgées ou handicapées.)
Conditions : Location sur 9 ans, bail commercial avec exploitant et trois services minimum dans la résidence.
Avantages.Le versement des loyers est assuré grâce à la gestion par un bailleur commercial. La gestion est déléguée et donc simplifiée (état des lieux, choix du locataire…)
LOI MALRAUX 2018
Dispositif : La loi accorde une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux, , plafonnée à 400 000€ sur 4 ans : 30% pour les immeubles situés dans un Site patrimonial remarquable avec Plan de sauvegarde et de mise en valeur, et pour les quartiers conventionnés; 22% pour les immeubles situés dans un Site patrimonial remarquable avec Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine, et programme de restauration déclaré d’utilité publique.
Pour 100 000 E de travaux réalisés, 22 000 € ou 30 000 € de réduction d’impôt par an (plafond maximum annuel).
Type de bien concerné. Les logements anciens réhabilités situé en ZPPAUP ou en Secteur Sauvegardé. Les biens sont le plus souvent localisés dans les centres villes historiques.
Conditions : Location nue en résidence principale du locataire (hors famille) pour une durée minimum de 9 ans. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
Avantages. Il s’agit d’une forte réduction d’impôt, accordé pour un patrimoine de caractère situé en hyper centre-ville. Le dispositif Malraux n’est pas concerné par le « plafonnement des niches fiscales ».
TROIS AUTRES DISPOSITIFS
Monuments historiques,
Concernant les logements anciens classés monuments historiques, les immeubles du patrimoine national, les charges foncières et déficits fonciers s’imputent sans limite sur le revenu global. L’avantage fiscal est déplafonné, et les droits de succession sont exonérés.
Usufruit locatif social
Ce dispositif concerne les biens acquis en démembrement de propriété (l’usufruit à un bailleur social, la nue-propriété à l’investisseur privé). L’avantage fiscal consiste en la déduction des intérêts d’emprunts sur d’éventuels revenus fonciers, une réduction de la base imposable à l’ISF pendant le démembrement de propriété. Il permet d’acquérir un bien à 60% de sa valeur, et de l’utiliser comme outil de transmission du patrimoine.
Louer meublé professionnel. Ce dispositif concerne les professionnels louant des biens de résidences de services ou des biens meublés, et dégageant au moins 23000 euros de revenus et dont l’activité représente 50% des revenus du foyer fiscal. Ce statut prévoit divers avantages : déductions de charges réelles, amortissement de la valeur du bien, imputation du déficit foncier sur le revenu global, exonérations de plus-values à la revente (à certaines conditions).
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