Notre analyse sur un marché qui s’est fortement développé avec les récentes évolutions comme le télétravail ou les confinements successifs.
Le marché de la résidence secondaire est un marché important en France. Nous sommes en tête du classement européen avec 3,6 millions de résidences secondaires (au même niveau que l’Espagne). En 2021, 1 logement sur 10 est ainsi une résidence secondaire.
Ce marché a connu des hauts et des bas en fonction de la situation économique du pays : très porteur au milieu des années 90, puis ralenti au moment de la crise de 2008 et reparti à la hausse à partir de 2012.
Le rythme de progression s’est accentué de 20% en 2020 avec + 60 000 logements supplémentaires contre une moyenne de + 50 000 depuis 2012, selon l’INSEE.
Cette croissance est portée par la démographie mais le ratio progresse plus vite que la population. Il y avait ainsi en 1983, 4,3 résidences secondaires pour 100 habitants, contre 5,5 résidences secondaires pour 100 habitants en 2020.
Une accélération amplifiée par la pandémie en 2020 ?
Sans doute le confinement a accéléré le besoin de certains urbains de disposer d’un peu plus d’espace et d’air libre.
Les autres motifs sont une réduction des distances grâce au TGV, un retour aux sources, le développement du télétravail, des taux de crédits très bas, des prix plus raisonnables (en 10 ans ils ont perdu 20 à 30% – ils commencent à remonter du fait de la demande et de la faiblesse de l’offre par endroit), et une couverture Internet qui s’étend du fait d’investissements massifs des opérateurs pour couvrir l’ensemble du territoire (poussés par les gouvernements successifs).
La résidence secondaire est recherchée par les personnes disposant de revenus plus confortables que la moyenne compte tenu des coûts « cachés » (entretien, travaux, système d’alarme, impôts supplémentaires, comme par exemple la taxe d’habitation de la résidence secondaire).
C’est pourquoi certains n’hésitent pas à pratiquer la location saisonnière du bien pour couvrir une partie des frais (40% des propriétaires de résidences secondaires pratique la location, selon une enquête de l’Ifop pour la FNAIM).
Il faut rappeler que ce marché de la résidence secondaire se développe fortement pour les urbains qui en ont les moyens, à condition que le bien se situe dans un rayon de 150 km autour du lieu de résidence ou à 1h30 de transports maximum.
Cela étant, le développement des lignes de TGV ces dernières années a considérablement réduit les temps de trajet permettant de s’éloigner de cette barrière des 150 km.
Le développement du télétravail a également profondément modifié la donne car dès lors que le lieu dispose d’une bonne connexion Internet, la distance peut être revue à la hausse. Si en plus le lieu dispose d’une gare à proximité, l’emprunteur n’hésite plus !
Autre phénomène, les évolutions du monde du travail, des technologies et des développements de l’offre de transport ont contribué également à développer un nouveau type de résidence : la résidence semi principale. Celle-ci existait jadis uniquement pour les retraités qui passaient la moitié du temps dans leur résidence principale en ville proche de leurs centres d’attractions et de leur famille en général l’hiver et l’autre moitié du temps à l’arrivée des beaux jours, à la campagne.
Aujourd’hui la résidence semi principale est également de plus en plus prisée par les actifs même locataires parfois de leur résidence principale, qui veulent télétravailler à la campagne. Ces mêmes locataires peuvent être des jeunes couples sans enfants.
Au niveau des prix d’achat, les résidences secondaires achetées sont principalement des maisons avec un budget moyen de 268 100 € selon le Baromètre LPI Se loger en 2020 avec des écarts considérables entre les régions.
Ainsi les régions où les valeurs des biens sont les plus élevées sont l’Ile de France avec un prix moyen de 358 000 €, la région PACA avec 357 000 € et l’Aquitaine avec 345 000 €.
Les régions où les prix sont les plus bas sont : la Franche Comté avec 158 000 €, la Lorraine 133 000 € et le Limousin avec 118 000 €.
Les franciliens sont les plus gros acheteurs de résidences secondaires.
La plupart des achats se font dans un autre département que la résidence principale pour 84%, ratio en augmentation de 2 points par rapport à 2019.
Si on regarde en détails les achats des habitants des 4 plus grandes villes de France : 92% des parisiens achetant une résidence secondaire le font dans un autre département que celui du 75 . Ils sont 94% chez les lyonnais, 90% chez les marseillais et 96% chez les bordelais.
La proximité du littoral ou un climat plus clément feront qu’ils ne s’éloigneront pas trop de leur lieu de résidence. Ainsi 24% des parisiens achèteront en Normandie pour des questions de proximité alors que 60% des lyonnais le feront en Auvergne Rhône Alpes, 54% des marseillais en PACA et 77,4% des bordelais en Nouvelle Aquitaine.
Sur les 13 régions, la Nouvelle Aquitaine (13,8%), la Normandie (13%), Provence Côte d’Azur (11,3%), et Auvergne Rhône Alpes (11%) sont les plus recherchées. A noter que la Normandie a connu en 2020 une forte progression (+3 pts) quand les 4 autres régions sont en recul ou stables. En ce qui concerne les départements, ce sont le Calvados (5%), le Var (4%) et la Vendée (3,9%) qui ont figuré dans le top 3 des achats de résidences secondaires en 2020.
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