Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est l’une des composantes du Dossier de Diagnostic Technique, dossier obligatoire depuis 1997 pour toute transaction immobilière. Ce dossier regroupe notamment des informations sur l’état des installations (électricité, gaz, assainissement…) et divers risques (exposition au plomb ou à l’amiante, termites).
Le DPE, un enjeu national
Le DPE s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre. Il permet d’évaluer la consommation annuelle d’énergie d’un bâtiment (pour produire de la chaleur ou du refroidissement) et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
En France, le secteur des bâtiments est le plus gros consommateur d’énergie : il représente 43% des consommations énergétiques françaises, et produit un quart des émissions de dioxyde de carbone.
L’évolution du DPE
Le DPE n’a cessé d’être renforcé sur le plan technique. Les critères ont été modifiés pour monter en compétences l’ensemble de la profession des certificateurs (bac+2 domaine techniques du bâtiment + formation 3 jours avant toute certification). Depuis 2012, la validation de tous les logiciels de calcul est réalisée par le ministre en charge de la construction pour fiabiliser l’outil. Le nombre de points de contrôle est passé de 30 à 60 le 1er avril 2013.
Lire un DPE
Depuis le 1er janvier 2011, l’étiquette énergétique du DPE doit être intégrée dans les annonces immobilières de vente et de location. Le classement énergétique du logement a un impact non négligeable sur le prix de vente. Un logement affichant une classe A ou B peut espérer un bonus de 5% à 10% par rapport à la valeur du marché. A l’inverse un bien classé F ou G peut se vendre jusqu’à 25% moins cher.
La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes : l’une pour l’énergie, l’autre pour les émissions de CO2. Les biens sont classés en sept classes :
- de la lettre A (logement économe, parfaitement isolé, nécessitant peu d’énergie pour être chauffé)
- à la lettre G (logement énergivore, mal isolé, nécessitant des frais de rénovation pour isoler la toiture, les fenêtres ou les murs ou changer la chaudière).
Le diagnostic comprend des recommandations qui permettent à l’acquéreur de connaître les mesures efficaces pour économiser de l’énergie.
Les méthodes de calcul du DPE
Il existe deux méthodes : les factures énergétiques des trois dernières années (bâtiments construits avant 1948), le Calcul de Consommation Conventionnelle des Logements (3CL).
La méthode sur factures (dépenses réelles) est loin d’être fiable car les consommations varient en fonction des habitudes de confort et d’occupation. Un logement classé B avec une famille présente les six mois les plus chauds, devient classé F avec un occupant frileux, présent les six mois les plus froids de l’année. Cette méthode est appelée à disparaître au profit de la méthode 3CL, basée sur un usage moyen et des données climatiques moyennes.
Chaque rapport est enregistré auprès de l’ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie). Si le propriétaire ne fournit pas les relevés, le diagnostiqueur remet un « DPE blanc ». Cela est fréquent pour plusieurs raisons : logement inoccupé depuis des décennies, anciens locataires non joignables, logement au chauffage collectif…
Le DPE et la rénovation énergétique
L’un des objectifs du DPE est d’inciter les ménages à faire des travaux d’isolation et de rénovation énergétique. Ces dépenses sont encouragées par diverses incitations fiscales (crédit d’impôts…). L’Ademe gère le dispositif d’incitations aux économies d’énergie. Mais les ménages français méconnaissent souvent ces aides et n’investissent pas assez dans cette rénovation.
D’ici à 2021, les pouvoirs publics devraient trouver une méthode pour fiabiliser les DPE et encourager les bons comportements. Des réflexions sont en cours pour établir un bonus-malus énergétique des bailleurs. Les propriétaires et bailleurs de logement aux performances énergétiques médiocres pourraient être taxés plus fortement. D’autres pistes sont à l’étude, telle la modulation des droits de mutation (frais de notaire) ou la modulation des taux ou mensualités d’un prêt immobilier, selon la performance énergie du bien.
Un DPE opposable en 2021
Le DPE présente diverses faiblesses. Sa fiabilité reste aléatoire. Un même bien peut faire l’objet d’une estimation différente selon le diagnostiqueur, anomalie dénoncée par les associations de consommateur.
Autre limite, le DPE n’a qu’une valeur informative. L’acquéreur ne peut s’en prévaloir. Il peut simplement se retourner contre le diagnostiqueur pour engager sa responsabilité délictuelle. La Loi Elan (Loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du 27 novembre 2018), modifie ce point : les informations contenues dans le DPE seront opposables aux vendeurs et aux bailleurs à compter du 1er janvier 2021. Le vendeur ou le bailleur engagera sa responsabilité contractuelle envers l’acquéreur ou le locataire en cas d’information erronée figurant dans le DPE, à la condition que ladite information cause un préjudice, préjudice lié par exemple à la perte de chance d’acquérir à un prix moindre ou de négocier à la baisse le prix des loyers.
