Copropriétés : la règlementation.

L’environnement juridique qui régit les copropriétés est complexe et n’a cessé d’évoluer depuis la promulgation de la loi du 10 juillet 1965,  « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

Cette loi constitue le socle juridique de l’activité des copropriétés en France.

Elle a permis d’organiser la vie collective au sein des immeubles tout en établissant des droits et obligations clairs pour les copropriétaires.

Néanmoins, ce cadre fondateur a évolué au fil du temps pour répondre à des enjeux sociétaux et environnementaux complexes.

Revenons sur les diverses évolutions règlementaires.

LOI DU 10 JUILLET 1965 : définition du concept de copropriété

C’est cette loi qui définit précisément le concept de copropriété comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».

Ainsi, les parties privatives et les parties communes sont mieux définies en mettant en perspective le besoin de garantir le droit individuel à la propriété, tout en préservant l’intérêt collectif.

Les principes fondateurs de la loi de 1965 ont posé les bases suivantes :

• Une organisation des droits et obligations des copropriétaires.
• La création d’organes de gouvernance comme le syndicat des copropriétaires et le « syndic de copropriété ».
• La définition des règles de fonctionnement des assemblées générales et de prise de décision :

Il n’est plus nécessaire de recueillir l’accord de l’ensemble des copropriétaires pour la réalisation de travaux.

La majorité simple, la majorité absolue, la double majorité, ou l’unanimité (dans des cas très particuliers) peuvent être nécessaire pour adopter certaines résolutions.

Majorité simple : C’est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, ayant voté par correspondance, ou représentés à l’AG.

Les abstentions ne sont pas prises en compte. Sont considérées comme adoptées à la majorité simple les décisions ayant recueilli une majorité de votes POUR et, comme rejetées, celles ayant obtenu une majorité de votes CONTRE.

Majorité absolue : C’est la majorité des voix de tous les copropriétaires présents ou non à l’assemblée générale. Si la décision n’est pas adoptée, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut se prononcer immédiatement à l’occasion d’un nouveau vote à la majorité simple.

Double majorité : C’est la majorité de tous les copropriétaires (présents ou non à l’assemblée générale) détenant les deux tiers des voix du syndicat des copropriétaires.
Si la décision n’est pas adoptée, mais qu’elle recueille au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, ayant voté par correspondance ou représentés, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale procède à un second vote à la majorité absolue.

Unanimité : les décisions obtenues à l’unanimité sont rares car difficiles à obtenir. Elles concernent des cas particuliers comme par exemple : la modification de la répartition des charges, la vente de parties communes ou la suppression d’un équipement collectif.
Il faut recueillir l’accord de tous les copropriétaires, et pas seulement celui des présents ou des représentés, aucun vote contre et aucune abstention.

Ces principes, renforcés par le décret de 1967, ont permis une gestion structurée des copropriétés tout en laissant apparaître des limites avec le temps, notamment en matière de transparence, de gestion des litiges et d’adaptation aux enjeux écologiques.

LA LOI DU 22 MARS 2012 : la souscription d’emprunts bancaires collectifs

Cette loi, dite loi Warsmann, a créé la possibilité de souscrire au nom du syndicat des copropriétaires un emprunt bancaire collectif pour financer des travaux dans la copropriété, modifiant en conséquence la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis.

L’objectif de cette disposition était « de sécuriser, et donc de faciliter, les emprunts contractés par les syndicats de copropriétaires, par exemple pour réaliser des audits, des diagnostics, ou des travaux d’économie d’énergie dans les parties communes » ou dans le cadre de préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat.

LA LOI ALUR DE 2014 : transparence et responsabilisation

De nouvelles évolutions ont été apportées par la loi ALUR de 2014.

Promulguée le 24 mars 2014, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a profondément modifié la gestion des copropriétés en réponse à des besoins de transparence et de responsabilisation.

Parmi ses principales dispositions :

• La création du registre national des copropriétés : pour centraliser les données administratives et techniques des copropriétés et permettre aux pouvoirs publics d’améliorer leur connaissance de l’état des copropriétés afin de mettre en œuvre des actions destinées à prévenir leurs difficultés.
• L’obligation de compte bancaire séparé pour chaque copropriété, renforçant la transparence financière, limitant les litiges liés à la gestion des fonds.
• L’introduction du Diagnostic Technique Global (DTG) a incité les copropriétés à planifier des travaux préventifs, évitant ainsi des conflits sur la prise en charge de réparations urgentes ou inattendues.
• La création d’un fonds de travaux qui permet le financement de travaux non couverts par le budget prévisionnel. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel voté chaque année.
• L’encadrement des charges de copropriété : via la mise en place d’un budget prévisionnel plus clair.

En effet, avant la loi ALUR, les charges de copropriété étaient souvent présentées de manière globale et sans réelle distinction entre les différentes catégories de dépenses.
Cela pouvait entraîner une opacité dans leur gestion, notamment pour les copropriétaires qui ne participaient pas activement à la vie collective de l’immeuble.

Ces mesures ont permis de moderniser la gestion des copropriétés, tout en réduisant les conflits et en responsabilisant les acteurs.

LA LOI ELAN DE 2018 : simplification et modernisation

La loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018 est allée encore plus loin vers la simplification de la gestion des copropriétés en poursuivant un objectif de modernisation.

• Adaptation des règles de prise de décision : simplification des majorités requises pour certains travaux, notamment ceux relatifs à l’efficacité énergétique. En effet, auparavant, ces travaux nécessitaient une majorité renforcée, ce qui pouvait freiner leur adoption.
  Avec cette loi, ils peuvent être votés à la majorité absolue.
• Introduction de règles spécifiques et plus souples pour les petites copropriétés, mais les règles générales qui concernent l’ensemble des copropriétés restent applicables.
• Renforcement des pouvoirs du syndic pour une meilleure exécution des décisions collectives.
• Encouragement à la transition numérique : développement des assemblées générales à distance afin de réduire l’absentéisme aux assemblées générales de copropriétaires.

La loi ELAN a également contribué à la réduction des copropriétés dégradées via un meilleur accompagnement juridique et financier.
Elle a notamment consolidé le plan de sauvegarde, une procédure destinée à résoudre les graves difficultés sociales, techniques ou financières rencontrées par une copropriété.

Également, la loi a introduit la possibilité pour les copropriétaires de souscrire un emprunt collectif pour financer des travaux essentiels, y compris ceux de rénovation énergétique.
Cette mesure facilite le financement des travaux nécessaires à la réhabilitation des copropriétés en difficulté, en assouplissant les procédures et les règles de majorité requises pour l’approbation de ces emprunts.

Le Plan Initiative Copropriétés (PIC) a également été mis en place pour accompagner les copropriétés les plus dégradées. Ce plan permet aux territoires de mobiliser une diversité d’outils pour construire des solutions sur mesure, par exemple en mobilisant des aides de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat).

LA LOI HABITAT DEGRADE DU 9 AVRIL 2024 : rénovation et transition écologique

Dernier apport juridique en date, les pouvoirs publiques ont voté une loi le neuf avril 2024 qui vise à répondre à deux problématiques majeures : rénovation et accélération de la transition écologique.

• Obligation de rénovation énergétique : les copropriétés entre 51 et 200 lots doivent intégrer un plan pluriannuel de travaux (PPT) comprenant des objectifs de performance énergétique. Cette obligation a été introduite progressivement par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, avec des échéances échelonnées en fonction de la taille des copropriétés.*
• Simplification des procédures pour les travaux collectifs, en réduisant les seuils de majorité lors des assemblées :
  Travaux d’intérêt collectif sur parties privatives : Ces travaux, tels que l’isolation thermique des toitures ou des planchers, peuvent désormais être votés à la majorité de l’article de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.
  Souscription d’un emprunt collectif à adhésion simplifiée : L’assemblée générale peut désormais décider, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés, de souscrire un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour financer ces travaux.
  Chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à ce mode de financement, sauf s’il notifie explicitement son refus au syndic dans un délai de deux mois après la notification du procès-verbal de l’assemblée générale et s’acquitte de sa quote-part dans les six mois.
• Une autre évolution : il est désormais possible de convoquer, dans un délai de 3 mois, une nouvelle assemblée générale pour voter un projet de travaux de rénovation énergétique ayant recueilli moins du tiers des voix de tous les copropriétaires lors d’un premier suffrage.
  Pour être retenu, le projet doit alors recueillir la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Cette dernière loi marque un tournant dans la volonté de massifier les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés.

De la loi de 1965 à celle de 2024, le cadre juridique des copropriétés a constamment évolué pour répondre aux enjeux de transparence, de gouvernance et, surtout, de transition écologique.
Ces réformes offrent désormais des outils complets pour financer et organiser les transformations nécessaires.

*Loi Climat et Résilience : au 1ᵉʳ janvier 2023 les copropriétés de plus de 200 lots, au 1ᵉʳ janvier 2024 les copropriétés entre 51 et 200 lots et au 1ᵉʳ janvier 2025 les copropriétés de moins de 51 lots.