Cette nouvelle formule d’accession à la propriété du bâti a été mise en place par l’Etat en 2016.
L’objectif était double : permettre aux ménages à revenus modestes d’accéder à la propriété dans les zones tendues et freiner la spéculation immobilière.
L’astuce de ce dispositif est de dissocier le foncier du bâti. C’est en particulier le système du Community Land Trust (CLT) américain qui a inspiré les créateurs du Bail Réel Solidaire (BRS). En effet, ce concept est pratiqué par nos voisins étrangers notamment la Suisse, la Belgique, le Royaume-Uni, ainsi que par la Suède et les Etats-Unis.
Concrètement, le ménage n’achète que les murs et reste locataire du terrain. Ce produit est mis en œuvre grâce à un partenariat avec un nouvel acteur l’organisme foncier solidaire (OFS) et une structure sans but lucratif qui porte le terrain.
Le fonctionnement juridique du bail réel solidaire emprunte des caractéristiques au bail emphytéotique et au bail à construction. Contrairement à ces derniers, il tient en revanche toute son originalité par son caractère « rechargeable ».
Le BRS propose ainsi des logements à un prix moindre que le prix du marché.
Les avantages :
- Réduction du prix d’acquisition : le prix du foncier représente 15 à 30% de la valeur d’un bien immobilier
- Bénéfice d’une TVA à 5.5%
- Abattement de la taxe foncière jusqu’à 30%
Les conditions pour accéder à ce dispositif :
- Un niveau de ressources selon un plafond défini par les régions
- Le logement doit constituer le logement principal
- Le règlement d’une mensualité d’emprunt + une redevance à OFS
- En cas de revente, les futurs acheteurs bénéficieront des conditions similaires avec un prix de revente et les conditions de revenus des acheteurs qui ne peut dépasser un plafond
Bien que ce nouveau dispositif n’en soit encore qu’à ses débuts, les OFS connaissent un fort développement, avec une vingtaine d’organismes agréés par les services de l’Etat et tout autant en projet.
Ces initiatives sont aujourd’hui portées par trois familles d’acteurs principaux : les collectivités locales, les organismes de logement social – dont les coopératives HLM ont été le fer de lance – et les établissements publics fonciers.
A ce jour, plusieurs OFS ont déjà vu le jour : l’OFS de la Métropole lilloise (qui a signé le premier un BRS fin 2017, pour la création de 15 logements situés dans l’ancienne faculté de pharmacie, en centre-ville de Lille), le Comité ouvrier du logement Atlantique à Biarritz, le Foncier Coopératif Malouin à Saint-Malo, la Fédération des coopératives franciliennes pour l’Ile-de-France. D’autres sont en cours d’agrément, notamment à Rennes. La Ville de Paris a également engagé une réflexion à ce sujet.
Au sein de l’Ile-de-France, la seule ville de Paris a annoncé la création de 1 000 logements en BRS en 2022, qui viennent s’ajouter aux 1 500 logements d’ores et déjà planifiés pour l’année 2024 par les deux premiers OFS créés au sein de la région, La Coop foncière francilienne et Habitat et humanisme.
Ce modèle du BRS en est encore à ses prémices mais son potentiel apparaît très important aux yeux des acteurs du secteur. En effet, fidèle à sa mission d’accompagnement des banques dans le financement de l’immobilier résidentiel et pour répondre aux évolutions du marché, Crédit Logement garantit depuis 2020 les financements réalisés via un BRS.
