En septembre 2014, l’UFC s’interrogeait sur le fonctionnement concurrentiel du cautionnement sur les prêts immobiliers et saisissait pour avis l’Autorité de la concurrence.
Constatant de nombreuses approximations et erreurs dans l’analyse, Crédit Logement avait choisi de ne pas réagir directement à cette étude qui, de fait, méconnaissait grandement la réalité de l’activité de cautionnement.
L’Avis rendu par l’Autorité le 9 juillet 2015 remet les choses à leur place et les principales conclusions de ce rapport méritent d’être rappelées.
> moins coûteux à mettre en place que les garanties réelles ;
> solution souple pour l’emprunteur tout au long de la vie de son prêt :
• mise en place plus rapide que les sûretés réelles car acte sous seing privé ;
• en cas de revente du bien et de nouvelle acquisition, le prêt garanti peut être transféré sur la nouvelle acquisition sans frais ;
• le cautionnement « tombe » de manière automatique une fois le prêt intégralement remboursé, même de manière anticipée, sans qu’il soit nécessaire de procéder à une mainlevée qui entraîne des frais ;
• en cas de défaillance des emprunteurs dans le remboursement de leurs prêts, le cautionnement accompagne les clients en difficultés en privilégiant toutes les solutions amiables.
> le cautionnement n’est pas limité, dans son étendue, à la seule valeur du bien immobilier et permet de distendre le lien entre la valeur du bien et le niveau de garantie en cas de défaillance de l’emprunteur. Le cautionnement constitue donc pour le prêteur un moyen d’externaliser le risque immobilier supporté par la société de caution et, ainsi, de neutraliser la volatilité du marché immobilier ;
> l’analyse autonome du dossier de crédit par la société de cautionnement offre un second regard, indépendant, sur le risque de crédit et sur la viabilité de l’opération ;
> l’externalisation spécialisée du recouvrement réalisé par les sociétés de cautionnement permet d’en accroître l’efficacité et de réduire les coûts qui sont assumés de façon mutualisée ;
> enfin, la bonne reconnaissance des crédits cautionnés par les marchés de capitaux sur lesquels les banques se refinancent.
L’Avis rendu par l’Autorité de la concurrence affirme que les différences de tarifs relevées entre les différentes sociétés de cautionnement sont le reflet de services différents : procédures d’octroi de la garantie, modalités de recouvrement et conditions d’indemnisations, qui peuvent justifier les écarts observés et qui rendent difficile une comparaison simple et immédiate des tarifs proposés en présence d’offres en réalité totalement hétérogènes.
> rappelle qu’un emprunteur, lorsqu’il contracte un prêt immobilier, a le choix entre la mise en place d’une sûreté réelle et la mise en place d’un cautionnement auprès du ou des organismes de caution partenaires de l’établissement prêteur ;
> estime que le découplage entre l’offre de crédit et l’offre de cautionnement sur le modèle de l’assurance emprunteur, apparaît difficile à mettre en place car le cautionnement lie la banque et l’organisme de caution et non l’emprunteur à l’organisme de caution.
En effet, l’offre de cautionnement bénéficie exclusivement aux établissements prêteurs à qui il appartient de sélectionner l’organisme de caution en fonction, notamment, de sa gestion du risque, de sa notation financière, des modalités d’indemnisation et de recouvrement, ainsi que du prix proposé, qui influera sur la compétitivité des offres de prêt.
Le découplage pourrait enfin se révéler défavorable aux consommateurs désirant accéder au marché immobilier grâce à une offre d’emprunt, du fait des rejets de dossiers de cautionnement, ou de l’allongement des délais d’obtention d’un prêt.
> le consommateur dispose d’une information tarifaire complète, dès l’offre d’emprunt qui lui est présentée, afin qu’il puisse au mieux faire jouer la concurrence entre les offres de crédit immobilier assorties des garanties correspondantes. Cette transparence tarifaire sera renforcée via la directive sur le crédit immobilier du 28 février 2014, qui est en cours de transposition ;
> les offres de crédit comportent non seulement l’information relative au Taux Effectif Global (TEG), qui constitue le meilleur outil pour comparer plusieurs offres de prêt, mais également une ventilation du coût global comportant les différents postes de coût : intérêts du crédit, frais annexes, frais de dossier, cotisations d’assurance et frais liés à la mise en place de la garantie.
Pour Crédit Logement, les conclusions de l’Avis de l’Autorité de la concurrence traduisent une parfaite compréhension du mécanisme de la caution des prêts immobiliers aux particuliers.
La caution est un élément essentiel de sécurisation du marché du financement immobilier français. Grâce à ce système, la France n’a pas connu les dérives constatées dans d’autres pays avec les conséquences désastreuses que l’on connaît au plan économique et social.
Fort de ce jugement, Crédit Logement poursuivra son développement au service des banques et de leurs clients.
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