Le point fiscalité des résidences secondaires

Des résidences secondaires toujours plus fiscalisées

Les résidences secondaires sont bien évidemment soumises à la taxe d’habitation mais selon certaines spécificités locales. La taxe d’habitation, calculée en fonction de la valeur locative du bien, peut être majorée de 1 à 15% selon les communes. En 2015, une surtaxe de 20 % a été mise en place dans les zones de plus de 50 000 habitants touchées par des difficultés d’accès au logement. Cette surtaxe a été majorée dans bon nombre de communes, parfois jusqu’au maximum autorisé de 60%, afin notamment de lutter à l’origine contre la multiplication des locations touristiques. C’est par exemple le cas à Paris ou Nice, mais également dans des communes moins prestigieuses sur le plan touristique, telles que Saint Nazaire. Aujourd’hui, elle est clairement mise en place pour faire face aux manques de revenus généré par la suppression de la taxe d’habitation.

La suppression de la taxe d’habitation annoncée à horizon 2020 concerne uniquement « les résidences principales ». La taxe d’habitation pour les résidences secondaires ne pourra pas continuer à exister sous cette appellation pour des raisons de conformité constitutionnelle. Elle devrait prendre la forme d’une contribution assise sur la taxe foncière « avec un taux permettant le maintien de l’impôt antérieurement payé sauf allègement décidé par la collectivité compétente ».

Attention à la revente des résidences secondaires également. Si cette revente intervient moins de 22 ans après l’acquisition, une partie de la plus-value sera imposable à hauteur de 19 %. La durée de conservation du bien influe sur le montant de la plus-value imposable. Si celle-ci est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire, comprise entre 2 et 6 %, est appliquée.

Aux plus-values imposables s’ajoutent les prélèvements sociaux : la CSG –CRDS d’un montant total de 17,2 % depuis le 1^er janvier 2018, sans possibilité de déduire la CSG des revenus. Pour ne plus être redevable de la CSG-CRDS, le bien doit être détenu depuis plus de 30 ans.

Fiscalité des résidences secondaires : une succession de réformes

Historiquement, la loi du 19 juillet 1976 a traité différemment les plus-values immobilières de court terme des plus-values immobilières de long terme, en considérant que les premières sont réalisées dans un but purement spéculatif et appellent par conséquent une taxation plus sévère.

Ainsi, étaient prévus trois cas de figure :

• les plus-values immobilières réalisées moins de deux ans après l’acquisition d’un bien, assimilées à un revenu, étaient taxées au barème de l’impôt sur le revenu sans application du système du quotient;
• les plus-values immobilières réalisées entre deux ans et dix ans après l’acquisition ne pouvaient être taxées en application du système du quotient que si le vendeur apportait la preuve de son intention non spéculative;
• Les plus-values immobilières réalisées plus de dix ans après l’acquisition faisaient l’objet d’un abattement de 5 % par année de possession au-delà de la dixième année, avec exonération totale à compter de la vingtième année de détention pour les immeubles.

1983-1987

La loi de finances pour 1983 a élargi son application à toutes les plus-values réalisées plus de deux ans après l’acquisition du bien, l’exonération étant acquise au bout de 22 ans pour les immeubles.

1987-2004

La loi de finances pour 1991 a baissé le taux de l’abattement annuel applicable au-delà de la deuxième année de détention de 5 % à 3,33 %, avant que la loi de finances rectificative du 23 juin 1993 ne relève ce taux à 5 %.

2004-2011

La loi de finances pour 2004 a modifié le calcul de l’abattement afin qu’il soit applicable à l’issue de la cinquième année de détention (et non plus à l’issue de la deuxième) et a porté le taux de l’abattement annuel à 10 %. Les plus-values immobilières étaient par conséquent exonérées lors de la vente d’un bien acquis depuis plus de quinze ans.

Dans un but de simplification, la loi de finances pour 2004 a également mis fin à l’imposition des plus-values selon les tranches progressives de l’impôt sur le revenu, pour les soumettre au prélèvement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 16%.

La loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 a durci le régime d’abattement des plus-values immobilières sur les résidences secondaires. Le taux d’imposition est passée de 16% à 19% au titre de l’impôt sur le revenu. La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux dont les taux ont été progressivement augmentés pour atteindre aujourd’hui 17.2 %.

Taux d’abattement applicable en fonction de la durée de détention et de la date de la vente

Source : www.fiscalonline.com