Les chiffres du marché du financement immobilier pour le 1er trimestre 2024.
Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels
Retrouvez la vidéo des chiffres clés en cliquant ici.
Amorce de la baisse des taux et perspective d’embellie
C’est le moment que tous les acteurs du secteur immobilier attendaient avec impatience. Début 2024, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel a commencé à baisser.
En mars, ce taux s’est établi à 3,90%. Sur le 1er trimestre 2024, le taux moyen est de 3,99%.
Après une année 2023 marquée par une hausse de +18 points de base (pdb) en moyenne mensuelle durant les dix premiers mois, l’accalmie a été encouragée par la Banque Centrale Européenne qui n’a plus relevé ses taux de refinancement.
Les banques ont retrouvé de la profitabilité sur les nouveaux crédits.
Après deux années de baisse d’activité, la production nouvelle de crédits se ressaisit.
Des taux inférieurs à l’inflation
La baisse des taux est sensible sur toutes les catégories de prêts. Sur les prêts immobiliers à 25 ans, le recul est de 44 pdb entre décembre 2023 (4,35%) et mars 2024 (3,91%).
Toutes les catégories d’emprunteurs en bénéficient, y compris les emprunteurs du quatrième groupe (primo accédants modestes, jeunes emprunteurs, familles nombreuses).
Certes, les taux semblent élevés, surtout lorsqu’on se réfère à la mi-2021 quand ils flirtaient avec le plancher de 1%. Pour autant, et c’est une situation inédite depuis la fin des années 1950, tous les taux des prêts immobiliers sont inférieurs à la hausse des prix depuis trois ans. Le taux d’intérêt réel sur les crédits immobiliers est négatif.
La durée des crédits, un instrument érodé
Au premier trimestre 2024, la durée moyenne des prêts accordés est de 247 mois (269 mois pour l’accession dans le neuf, 256 mois pour l’ancien), soit une baisse de deux mois par rapport au record enregistré au second trimestre 2023.
Les ménages ont utilisé ces dernières années cet allongement pour réduire le poids du financement lié à l’accès à la propriété.
Certes, un étalement du crédit sur plus de vingt ans (20,6 ans) allège en partie l’impact des prix élevés des logements, mais le procédé a commencé à perdre de son efficacité.
C’est très certainement dû à la contrainte considérable qui pèse en matière d’apport personnel. Au 1er trimestre 2024, le taux d’apport personnel moyen est de 62,2 % supérieur au niveau du 4ème trimestre 2019, période généreuse où les exigences en matière d’apport étaient les plus basses.
Cette rigueur a écarté du marché de nombreux ménages trop faiblement dotés en apport (jeunes, primo accédants, emprunteurs modestes, familles nombreuses).
La capacité d’emprunt des ménages – mesurée par l’annuité moyenne – est inférieure de 28,9% à ce qu’elle était en décembre 2021, compte tenu du niveau des prix des logements. Un ménage qui pouvait emprunter 100 K€ en décembre 2021, ne peut plus emprunter que 71,1 K€.
Selon les analystes de L’Observatoire Crédit Logement/CSA, l’augmentation de l’apport personnel exigé depuis 2021, a un effet dépressif sur la demande quatre fois plus élevé que celui lié à l’augmentation des taux d’intérêt.
Ce facteur explique pourquoi on a touché les limites de l’allègement par la durée.
Aussi, la structure de la production se déforme-t-elle doucement. En mars 2024, 64,8 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété́ ont été́ octroyés sur une durée de plus de 20 ans, contre 65,4 % en 2023.
Révision à la baisse des projets
Ces derniers mois, le resserrement de l’accès au crédit a accentué la fragilisation de la demande, déstabilisée à la fois par de moindres soutiens publics à l’accession à la propriété et par la situation économique dans son ensemble.
Les emprunteurs, qu’ils soient modestes ou aisés, ont dû revoir à la baisse leurs projets, en termes de surface, de qualité de biens (étiquette énergétique, environnement) ou de localisation, voire ils ont dû abandonner leurs projets.
Reflet de cet ajustement, le coût moyen des opérations a baissé de 5,9% en 2023, et de 2,2% au 1er trimestre 2024 en glissement annuel.
Le coût relatif des opérations s’établit à quatre années de revenus au premier trimestre, contre 4,1 années un an auparavant.
Le bas niveau de cet indicateur, bien qu’équivalent à une baisse de prix de l’immobilier de 11,7% depuis décembre 2022, ne suffit pas à faire rebondir le marché. L’indicateur de solvabilité de la demande ne parvient pas à se redresser, et cela malgré un moindre recours au crédit : – 7,9 % en 2023, – 5,8 % sur le 1er trimestre 2024 en glissement annuel.
Un paysage en demi-teinte
L’analyse de la conjoncture impose la prudence à l’évidence. Au rayon des bonnes nouvelles, les projets des ménages se font plus nombreux, alors que les taux des crédits commencent à fléchir.
La demande de crédits immobiliers se relève au-delà du traditionnel rebond saisonnier de la demande à l’approche du printemps. Entre le mois de décembre 2023 et le mois de mars 2024, la production de crédits a augmenté de +51,8% et le nombre de prêts de +46,2%.
Mais une hirondelle ne fait pas le printemps, et il faut relativiser ce rebond dans le contexte d’une chute de la production sans précédent.
Cette désescalade a été plus prononcée que celle observée durant l’automne 2008, au plus profond de la crise financière internationale venue des Etats-Unis. La production de crédits mesurée en niveau annuel glissant en mars 2024 est en baisse de 40,9 % en glissement annuel et le nombre de prêts accordés de 35,4 %.
« La perte de dynamisme provoquée par la mise en œuvre du rationnement du crédit est remarquable, alors que les dispositifs de soutien public se sont encore dégradés », estiment les experts de L’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Les partisans du verre à demi plein répondront que, dans le neuf comme dans l’ancien, le rythme de la baisse d’activité a nettement ralenti.
On peut interpréter cela comme le signe d’une embellie. Mais si elle se confirme, la reprise devrait être lente et probablement hésitante.
Source : Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers – Offres acceptées en milliards d’euros hors renégociations, rachats de crédits et prêts relais
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