Découvrez l’édito de Jean-Marc Vilon.
La sidération nous a saisi au début du printemps 2020 et c’est presque une atmosphère de fin du monde qui a accompagné le premier confinement.
Dans son sillage, l’économie s’est quasiment arrêtée et le marché immobilier a été divisé brutalement par 2. Puis après la lueur, un peu illusoire mais revigorante de la fin du printemps et de l’été, l’automne et l’hiver nous ont rappelé que les virus respiratoires aiment le froid et les milieux fermés. Mais cette fois-ci, entre résignation et résistance à un environnement hostile, nous nous sommes comme toujours adaptés, à l’image de ce second confinement de 2020, moins strict et moins dévastateur. Puis les fêtes de fin d’année n’ont pas été la catastrophe annoncée car les français ont navigué raisonnablement entre prudence et envie de vivre. L’économie a donc mieux tenu et le marché immobilier a connu un second semestre très correct avec des volumes significatifs et des prix très résistants. La catastrophe annoncée par les habituelles cassandres ne s’est pas produite. Certes, l’atterrissage est très inférieur à 2019, année exceptionnelle, mais pas ridicule par rapport à 2018 qui était une bonne année.
Il est évidemment très compliqué de prévoir ce que sera 2021 ! Mais une analyse objective conduit à envisager que nous devrions revoir progressivement la lumière. Bien sûr, cela prendra du temps mais l’espoir est là. Au gré des vicissitudes de la crise sanitaire, entre variants et vaccins, l’économie fluctuera encore et il faudra sans doute 2 à 3 ans pour retrouver les niveaux d’avant crise.
Et le marché de l’immobilier dans tout cela ?
D’un côté, les défauts sur les encours de crédits vont inévitablement monter. La hausse du chômage sera inéluctable dans le sillage des faillites d’entreprises qui pour certaines, malgré les aides colossales, ne survivront pas. Mais le chômage pourrait culminer dès 2021 et redescendre assez rapidement ensuite. Dès lors, conjugué à une bonne résistance des prix et le très bas niveau du risque actuel, nous n’anticipons pas une crise majeure. Elle pourrait être de même ampleur que celle observée après la crise de 2008. Ce serait donc significatif mais largement surmontable. Crédit Logement est solidement aux côtés des banques pour absorber cet excès de risque !
D’un autre côté, pour ce qui concerne la dynamique du marché de l’acquisition, il est difficile d’être structurellement pessimiste : l’aspiration à détenir de la pierre est au cœur des préoccupations. Les facteurs récurrents de soutien que sont la démographie, les besoins de logement, la constitution ou la préparation de la retraite sont toujours présents. L’immobilier sort même probablement renforcé par cette crise. En effet, face à la crise sanitaire anxiogène et les turbulences des marchés financiers, l’immobilier rassure, par son côté tangible, par des évolutions plutôt régulières, par un rendement qui reste attractif et une valorisation en général favorable sur longue période. Autres facteurs de soutien, des taux qui vont rester bas et des contraintes fixées par le HSCF qui ont été adaptées.
Tout ceci pourrait venir contrebalancer en 2021 une confiance des ménages logiquement émoussée par le contexte économique incertain. Ainsi, le marché pourrait être globalement stable.
Les premiers mois de l’année seront déterminants pour valider ce scénario raisonnablement optimiste.
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